Ihre Finanzierungsarten für eine Neufinanzierung

Bei dieser Immobilienfinanzierung wird eine gleichbleibende Rate, die sogenannte Annuität monatlich oder vierteljährlich getilgt. Der zu bezahlende Betrag des Annuitätendarlehens setzt sich aus dem Zinsbetrag und dem Tilgungsanteil zusammen. Die Höhe des Zinssatzes wird zu Anfang der Finanzierung für eine Laufzeit zwischen 5 und 15 Jahren fest vereinbart und ändert sich nicht. Es sind auch kürzere oder längere Zeiträume der Zinsbindung möglich. Am Ende der Laufzeit wird das Darlehen dann zu einem neuen Zinssatz verlängert, dies nennt sich Prolongation. Der Zinssatz ergibt sich aus den geltenden Marktzinsen.

Der Zinsanteil wird immer auf den Restbetrag berechnet, das bedeutet, dass bei jeder Zahlung der Anteil der Zinsen abnimmt und der Tilgungsbeitrag steigt. Die Höhe des Tilgungsanteils ergibt sich aus der Differenz der gleichbleibenden Rate und des Zinsanteils.

Der Tilgungssatz ist zu Anfang frei wählbar, liegt allerdings bei den meisten Kreditgebern in der Regel bei mindestens 2 %. Einige Banken bieten auch eine Tilgung von 1 % an, dann steigt jedoch die Gesamtlaufzeit des Darlehens deutlich und reicht oft bis in das Rentenalter.

Bei einem Annuitätendarlehen wird langfristig eine feste Summe zurückbezahlt und der Kreditnehmer hat bis Ablauf der Zinsbindungsfrist eine konstante Rate und Planungsgrundlage. Trotzdem gibt es in der Regel auch die Option einer Sondertilgung, wenn Sie die Möglichkeit haben, einen höheren Betrag zurückzuzahlen. Gerade wenn Sie den Kredit für Ihre eigene Immobilie oder für eine Kapitalanlage nutzen wollen und Sie auf die Planungssicherheit und gleichbleibende Raten angewiesen sind, ist das Annuitätendarlehen die richtige Wahl für Sie.

Bei dem Volltilgungsdarlehen ist die vollständige Tilgung des Kredits zum Laufzeitende das Ziel. Die zu zahlenden Raten bleiben, wie beim Annuitätendarlehen, während der gesamten Laufzeit konstant. Diese Finanzierungsart unterliegt der Sollzinsbindung, somit werden die Zinsen, anders als beim Annuitätendarlehen, bis Vertragsablauf festgeschrieben, ein Zinsänderungsrisiko besteht nicht und eine Prolongation ist nicht notwendig. Die Dauer der festgeschriebenen Zinsen entspricht der Gesamtlaufzeit des Volltilgerdarlehens.

Das Volltilgungsdarlehen bietet dem Kreditnehmer die Möglichkeit, das Darlehen innerhalb der Zinsbindung komplett zu tilgen und den Ablauf der Finanzierung selbst zu bestimmen. Diese Darlehensform bietet dem Kunden Sicherheit und eine solide Planungsgrundlage. Allerdings muss er sich dabei dauerhaft an seine Bank binden, eine spätere ggf. günstigere Umschuldung ist nicht möglich. Außerdem besteht für den Interessenten in der Regel nicht die Option, die Vertragslaufzeit zu verkürzen oder zu verlängern, Tilgungen auszusetzen oder eine Sondertilgung in Anspruch zu nehmen.

Die Laufzeit für ein Volltilgungsdarlehen liegt in der Regel zwischen 10 und 20 Jahren und ist damit kürzer als die Gesamtlaufzeit beispielsweise bei einem Annuitätendarlehen (eine Laufzeit über 30 Jahre und mehr ist möglich). Der Tilgungssatz liegt meist deutlich über 3%, der Kreditnehmer sollte sich also sicher sein, dass er das Darlehen über diesen Zeitraum durchgängig tilgen kann. Zwar sorgt die dauerhafte Zinsbindung für Sicherheit der eigenen finanziellen Planung, allerdings kann die Tilgungsrate eine zu hohe monatliche Belastung sein. Diese Art der Baufinanzierung ist somit eher für einkommensstarke Personen interessant.

Bei einem variablen Darlehen sind die Zinsen für die Laufzeit nicht festgeschrieben und werden regelmäßig, alle drei, sechs oder zwölf Monate an den Zinssatz am Markt angepasst. Als Referenzzinssatz kann hier der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) gelten. Es bestehen aktuell für acht verschiedene Laufzeiten EURIBOR-Zinssätze, die sich aus täglich gemeldeten Zinsen von europäischen Banken zusammensetzen, zu denen diese sich kurzfristig Kredite gewähren. Die EURIBOR-Zinssätze werden transparent täglich im Internet oder der Zeitung veröffentlicht. Dem Kreditnehmer sollte von vornherein klar sein, dass der Zins zwar sinken kann, das Darlehen also günstiger wird und bei der Baufinanzierung auch gespart werden kann. Im Gegenzug allerdings auch ein Anstieg möglich ist und somit die monatlich zu zahlende Rate wächst. Dann muss eine erhöhte Summe über einen längeren Zeitpunkt aufgebracht werden.

Falls es einem zu risikoreich werden sollte, hat der Kreditnehmer jederzeit die Möglichkeit, in ein Festzinsdarlehen zu wechseln und das variable Darlehen in ein Annuitätendarlehen mit fester Laufzeit und einer gleichbleibenden Tilgungsrate zu verwandeln.

Wer ein variables Darlehen für seine Baufinanzierung nutzen möchte, der sollte zum einen ein gewisses Verständnis für den Geldmarkt mitbringen, um die Zinsentwicklung nachvollziehen zu können und möglicherweise zu sparen. Und auch über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um auch größere Raten bei einer Zinserhöhung langfristig zahlen zu können. Ein variables Darlehen kann sich für eine Neufinanzierung lohnen, wenn die Zinsen gerade niedrig sind und bleiben werden, sowie wenn der Bauherr die Finanzierung als Überbrückung benötigt, da demnächst ein erwarteter Geldeingang, beispielsweise eine Erbschaft oder ein Hausverkauf, ansteht. Sobald die finanziellen Mittel da sind, kann das Darlehen gekündigt, bzw. vollständig getilgt werden, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Tilgung verlangt. Manche Banken bieten ein variables Darlehen auch als Teil einer Mischfinanzierung, neben einem Kredit mit Sollzinsbindung an.

Ein endfälliges Darlehen wird auch Festdarlehen genannt. Bei dieser Art der Baufinanzierung zahlen Sie bis zu einem vereinbarten Termin nur den festgelegten Zins. Je nach Vertrag handelt es sich um einen festen oder variablen Zinssatz. Die Tilgung wird zum Ende der Gesamtlaufzeit fällig, das Darlehen muss dann in Summe von dem Kreditnehmer bezahlt werden.

Dieses Darlehen kann mit endfälligen Geldern wie Anlagen oder einem Bausparvertrag kombiniert werden. So können Sie die Auszahlung einer Lebensversicherung als Tilgungsersatz für Ihr Darlehen nutzen. Diese mittel- bis langfristige Finanzierungsform eignet sich besonders für Kreditnehmer, die wissen, dass Gelder und Anlagen zum Ende der Finanzierung zur Verfügung stehen werden. Trotzdem ist die Prüfung der persönlichen Situation in einem Beratungsgespräch mit dem Bankberater wichtig, um zu prüfen, ob diese Finanzierungsart tatsächlich zu Ihnen passt.

Generell raten wir Ihnen immer zu einem Gespräch mit einem Baufinanzierungsexperten Ihrer Bank, damit Sie gut beraten sind und sich ohne Probleme den Traum vom Eigenheim erfüllen können.