Wohnimmobilien

Die Lage der Immobilie spielt sowohl bei der Immobilienbewertung als auch bei der Ermittlung des Beleihungswertes und selbst bei der Vergabe eines Baufinanzierungsdarlehens eine große Rolle. Zur Bewertung des Standortes einer Immobilie gilt stets der Grundsatz: Je besser die Lage, desto größer ist die Wertbeständigkeit der Immobilie. Da die Lage einer Immobilie nicht veränderbar ist, sollte die Wahl der Lage wohl durchdacht werden. Gut eignet sich hier eine Pro- und Contra-Liste, in der sämtliche Aspekte, die für oder gegen die Lage einer Immobilie sprechen, gegeneinander abgewogen werden.

Wenn die Immobilie mit Fremdmitteln finanziert werden soll, steigern Sie mit einer exzellenten Lage die Aussichten auf eine Kreditzusage von der Bank. Denn in der Regel ist der Verkehrswert einer Immobilie in guter Lage deutlich besser. Für das Kreditinstitut spielt neben dem Verkehrswert auch der Beleihungswert eine entscheidende Rolle zur Absicherung des Darlehens. In dem Beleihungswert werden Wertschwankungen bereits durch einen Risikoabschlag berücksichtigt.

Makrolage und Mikrolage sind zwei übergeordnete Qualitätskriterien. Unter dem Begriff Makrolage wird die Einbettung des Immobilienstandortes in eine bestimmte Region zusammengefasst. Folgende Kriterien bestimmen die Makrolage eines Wohnobjektes:

• Infrastruktur in der Region
• Wirtschaftskraft der Region
• Zustand des Arbeitsmarktes
• Demografische Entwicklung
• Kaufkraft der Bevölkerung
• Angebot und Nachfrage an Wohnimmobilien
• Entfernung zum Stadtzentrum und zum Arbeitsplatz

Für das persönliche Wohlbefinden spielen darüber hinaus das Wohnumfeld und die Infrastruktur vor Ort eine wichtige Rolle. Ältere Menschen setzen beim Wohnumfeld andere Prioritäten als junge Familien oder Singles. Wieder andere Ansprüche haben Familien mit Kindern, für die eine jüngere Bevölkerungsstruktur und kurze Wege zur Schule und zur Kita im Fokus stehen. Auf folgenden Faktoren basiert die Mikrolage einer Immobilie:

• Infrastruktur des Wohnviertels (Geschäfte, Restaurants, Parkmöglichkeiten)
• Entfernung zu kulturellen Einrichtungen wie Kinos, Theatern, Cafés, Museen usw.
• Entfernung zu Parks und Naherholungsgebieten
• Entfernung zu den Haltepunkten öffentlicher Verkehrsmittel
• Verkehrsaufkommen (Autoverkehr, Bahnhofsnähe, Lage im Ausgehviertel usw.)
• Lage des Grundstücks (Himmelsrichtung, Seitenstraße, Einzellage, Wohngebiet)
• Straßenbild und Architektur der Umgebung

Die ideale Lage für eine Wohnimmobilie zur eigenen Nutzung ist in der Praxis stark von individuellen Ansprüchen und Bedürfnissen abhängig. Trotzdem sollten wesentliche Aspekte bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden, um eine gute Lage, von einer schlechten unterscheiden zu können.

• Standort: Ein ruhiger und gleichzeitig zentral gelegener Standort wirkt sich positiv auf die Wertbeständigkeit der Immobilie aus. Eine Sackgasse in der Nähe des Stadtkerns oder ein ruhiges Wohnviertel mit Anwohnerparkplätzen gehören zu den Favoriten. Kurze Wege zu Schulen, Kitas, Geschäften und Dienstleistungseinrichtungen sprechen ebenfalls für den Standort. Liegt der Standort in einer aufstrebenden, zukunftsträchtigen Region, lassen sich später bei einem eventuellen Verkauf oder einer Vermietung bessere Preise erzielen.
• Infrastruktur: Die Frage nach der Anbindung an das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs stellt sich vornehmlich im ländlichen Raum. Die Bewertung der Infrastruktur schließt die Frage nach der Entfernung zu medizinischen Einrichtungen, zu Freizeitangeboten und zur Straßen- und Bahnanbindung ein. Liegt die Immobilie in der Einflugschneise eines Flughafens, sollten Sie sich nach einem anderen Objekt umsehen.
• Nachbarschaft: Die unmittelbare Nachbarschaft kann die Wohnqualität in erheblichem Umfang beeinflussen. Machen Sie sich im Vorfeld ein Bild von der Struktur der Nachbarschaft und stellen Sie sich einige Fragen wie: Liegt das Grundstück in einem sozialen Brennpunkt? Handelt es sich um eine reine Wohngegend oder um ein Mischgebiet mit Gewerbeanteil? Liegt die Immobilie in einem Studentenviertel oder einer Familienwohngegend? Wie weit ist es bis zu Grünanlagen, Spielplätzen, Naherholungsgebieten usw.?
• Lärmbelastung/Geruchsquellen: Um eine übermäßige Lärm- und Geruchsbelastung ausschließen zu können, sollten Sie das nähere Wohnumfeld unter Berücksichtigung folgender Kriterien genauer unter die Lupe nehmen: Diskotheken, Kneipen, Feuerwehren, Kliniken, Spielhallen, Bahnstrecken, Kläranlagen, Flugplatznähe, Tankstellen, Gewerbebetriebe.
• Gesundheitsschädliche Einflüsse: Gesundheitliche Aspekte sollten in die Entscheidungsfindung miteinbezogen werden. Denn der schnelle Wechsel von Licht und Schatten oder ein dauerhaftes Drehgeräusch, verursacht durch Windkraftanlagen, kann für den Menschen unangenehm sein. Auch Umspannwerke, Hochspannungsleitungen und Mobilfunkantennen in direkter Umgebung mindern bei Empfindlichkeit die Lebensqualität in dieser Lage.

Schädliche Umwelteinflüsse können die Lebensqualität in der eigenen Wohnimmobilie stark beeinträchtigen. Es lohnt sich, bereits im Vorfeld Recherchen bezüglich bestimmter Umweltfaktoren vorzunehmen:

• Hochwasser: Die Hochwasserproblematik hat sich in den zurückliegenden Jahren in Deutschland zugespitzt. Großflächige Überschwemmungen an der Elbe, der Oder und am Rhein haben zur Einführung eines Zonierungssystems durch die Versicherer geführt. Potenzielle Überschwemmungsgebiete wurden in unterschiedliche Gefährdungsklassen eingeteilt.
• Windrichtung: Die in Deutschland vorherrschende Windrichtung ist West bis Nordwest. Diesen Faktor sollten Sie berücksichtigen, wenn sich in der weiteren Umgebung Industriebetriebe wie eine Müllverbrennungsanlage, ein Schlachthof oder eine Fischfabrik befinden.
• Erdbeben: Die Gefahr durch Erdbeben beschränkt sich in Deutschland auf einige wenige Regionen und spielt in Norddeutschland kaum eine Rolle. Latent gefährdet ist die Gegend am Mittelrhein rund um die Vulkaneifel und im Kölner Becken, die Bodenseeregion, die Gegend südlich von Leipzig und der Alpenrand.    

Zur Bewertung der Lage einer Immobilie stehen Ihnen verschiedene Instrumente zur Verfügung. Durch Einsichtnahme in Bebauungsplänen erfahren Sie, ob die Stadt oder Gemeinde weitere Bauvorhaben im Umfeld Ihres Grundstückes plant oder Infrastrukturmaßnahmen wie beispielsweise der Bau einer Autobahnauffahrt realisiert werden sollen. Nützliche Hinweise für die Immobilienbewertung liefert auch der Mietspiegel, den Sie beispielsweise für Hamburg unter www.hamburg.de/mietenspiegel finden können. Den Unterlagen können Sie entnehmen, welche Wertentwicklung die Immobilien in der Vergangenheit genommen haben. Daraus lassen sich Rückschlüsse auf die Beliebtheit der Wohngegend und damit auf die Wertbeständigkeit der Immobilie ziehen. Aus dem Mietspiegel lässt sich unter anderem die Erkenntnis ableiten, ob die Immobilie künftig als Renditeobjekt genutzt und gewinnbringend weitervermietet werden kann.