Bauen mit Bauträger: Schlüsselfertig zum Eigenheim
Der Traum vom eigenen Haus ist für viele ein besonderer Moment. Doch die Planung, Organisation und Umsetzung eines Bauprojekts kann schnell überwältigend werden. Besonders mit wenig Erfahrung oder wenig Zeit. Hier kommt ein Bauträger ins Spiel. Beim Bauen mit einem Bauträger erwerben Sie ein Haus inklusive Grundstück – alles aus einer Hand.
Was ist ein Bauträger?
Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Immobilien plant, baut und als schlüsselfertige Objekte verkauft. Das heißt: Von der Grundstückssuche über die Bauplanung bis zur Schlüsselübergabe haben Sie mit nur einem Ansprechpartner zu tun. Das macht den gesamten Prozess überschaubarer und günstiger — denn der Bauträger koordiniert alle Gewerke und übernimmt die Verantwortung für den Bauablauf.
Bauträger, Bauunternehmen, Generalunternehmer: Die Unterschiede im Überblick
Merkmal
Bauträger
Bauunternehmen
Generalunternehmer
Grundstück inklusive
✓
—
—
Hauptaufgabe
Verkauft Ihnen ein Haus und das passende Grundstück als Gesamtpaket. Er kümmert sich um Planung, Bau und Organisation.
Führt bestimmte Bauleistungen selbst aus, z. B. den Rohbau oder Maurerarbeiten. Sie müssen sich um Planung und andere Gewerke eigenständig kümmern.
Baut auf Ihrem Grundstück und übernimmt die komplette Bauausführung. Er plant nicht selbst, sondern setzt Ihre Pläne um und koordiniert alle Handwerker und Gewerke.
Vertrag
Kaufvertrag für die Fertigstellung des Hauses inkl. des Grundstücks
Werkvertrag über vereinbarte Bauleistungen
Werkvertrag mit Gesamtverantwortung für alle Bauleistungen
Verantwortung
Gesamtverantwortung für Planung & Bau
Verantwortlich für die Bauausführung nach Auftrag
Koordination und Gesamtverantwortung über alle Gewerke
Für wen geeignet?
Ideal für Bauherren ohne Grundstück, die wenig Baukenntnisse haben und schlüsselfertig bauen wollen.
Ideal für Bauherren mit Grundstück, viel Zeit, technischem Verständnis und Lust auf Eigenverantwortung.
Ideal für Bauherren mit Grundstück, die ein möglichst stressfreies Rundum-sorglos-Paket für den Bau suchen.
Ist das Bauen mit einem Bauträger für mich das Richtige?
Wenn Sie wenig Zeit haben und sich nicht mit Bauplanung und Koordination auseinandersetzen wollen, kann ein Bauträger eine echte Entlastung sein. Sie bekommen ein schlüsselfertiges Haus, das Sie nach Übergabe direkt beziehen können.
Allerdings sind Bauträger weniger flexibel, wenn Sie spezielle, individuelle Wünsche umsetzen möchten. Wer auf ausgefallene Architektur oder besondere Materialien Wert legt, könnte mit einem Bauträger weniger glücklich sein.
Kurz gesagt: Das Bauen mit einem Bauträger ist geeignet für Menschen, die sich einen klar strukturierten, verlässlichen Weg ins Eigenheim wünschen, ohne tief in jede Bauphase eintauchen zu müssen. Wer Wert auf eine durchdachte Planung und einen entspannten Ablauf legt, findet hier eine praktische und vergleichsweise sichere Lösung.
Vorteile und Nachteile beim Bauen mit Bauträger
Vorteile
Nachteile
Alles aus einer Hand: Planung, Bau und Verkauf werden vom Bauträger koordiniert. Das kann Ihnen viel Zeit und Organisationsstress ersparen.
Weniger Eigenverantwortung: Sie treten Ihre Verantwortung an den Bauträger ab und müssen wenig aktiv werden, keine Handwerker koordinieren oder Verträge mit mehreren Firmen schließen.
Günstiger in den Gesamtkosten: Durch standardisierte Bauprozesse kann der Bauträger Kosten senken, was sich in der Regel im Gesamtpreis des Bauvorhabens widerspiegelt.
Festpreisvereinbarung: In der Regel erhalten Sie beim Bau mit Bauträger einen Festpreis, der Ihnen eine finanzielle Planungssicherheit ermöglicht.
Weniger Gestaltungsspielraum: Individuelle Wünsche haben beim Bauen mit Bauträger kaum Platz, denn der Bauträger baut in der Regel nach festen Bauplänen und Standards.
Direkte Abhängigkeit vom Bauträger: Fällt der Bauträger während der Bauphase aus, zum Beispiel durch Insolvenz, kann das zu Verzögerungen und zusätzlichem Aufwand führen. In diesen Fällen liegt es bei Ihnen schnell neue Lösungen zu finden.
Bauqualität schwer einschätzbar: Für Laien ist es oft schwierig, die tatsächliche Qualität der Bauarbeiten und verwendeten Materialien richtig zu beurteilen. Fehler oder Mängel können unentdeckt bleiben und später zu Problemen führen.
Verzögerungen und Zusatzkosten: Auch bei Bauträgern sind Bauverzögerungen und damit verbundene unerwartete Kosten möglich.
So klappt die Auswahl eines seriösen Bauträgers
Die Entscheidung für einen Bauträger ist ein großer Schritt auf dem Weg zum Eigenheim. Damit Ihr Bauvorhaben reibungslos verläuft, ist es wichtig, den richtigen Partner sorgfältig auszuwählen. Ein seriöser Bauträger zeichnet sich durch eine gültige Erlaubnis, transparente Kommunikation und nachweisliche Erfahrung aus. Wenn Sie genau hinschauen und die wichtigsten Kriterien beachten, können Sie böse Überraschungen vermeiden.
Darauf sollten Sie achten:
Erlaubnis nach §34c GewO: Bauträger mit dieser Genehmigung arbeiten rechtlich einwandfrei.
Bonität prüfen: Ein finanziell stabiler Bauträger kann Ihnen während der Bauphase ausreichend Sicherheit bieten.
Referenzen anschauen: Besuchen Sie Musterhäuser und prüfen Sie abgeschlossene Projekte, um sich ein Bild von Qualität und Stil zu machen. Bewertungen und Erfahrungsberichte anderer Bauherren können Ihnen helfen, die Zuverlässigkeit des Bauträgers besser einzuschätzen.
Transparente Kommunikation: Der Bauträger sollte alle Abläufe verständlich erklären und die Vertragsunterlagen offenlegen.
UnserTipp: Lassen Sie Ihr Bauprojekt von einem unabhängigen Sachverständigen begleiten. Auf diese Weise behalten Sie die Qualität im Blick und vermeiden teure Fehler.
Services aus dem PSD WohnBegleiter
Bauabnahme
Viele auftretende Mängel sind auf den ersten Blick nur schwer erkennbar. Erfahrene Baugutachter wissen genau, worauf sie im Detail achten müssen.
Zahlung nach Plan: Die Baufinanzierung mit Bauträger
Der große Traum vom eigenen Zuhause ist greifbar – aber wie läuft das mit der Bezahlung beim Bauen mit Bauträger? Wenn Sie ein fertiges Haus bei einem Bauträger kaufen, wird der gesamte Kaufpreis auf einmal fällig. Wird das Haus erst noch gebaut, läuft die Zahlung etappenweise nach Bauabschnitten: Sie zahlen immer dann, wenn ein bestimmter Bauabschnitt fertiggestellt ist. Die einzelnen Raten richten sich nach der sogenannten Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Fehlen bestimmte Arbeiten, wird das dafür vorgesehene Geld anteilig auf die übrigen Bauabschnitte verteilt.
Sobald ein Bauabschnitt abgeschlossen ist, stellt der Bauträger eine Rechnung. Diese reichen Sie an Ihre Bank weiter, um eine entsprechende Überweisung zu veranlassen. Häufig informiert Sie auch der Notar über eine fällige Zahlung. Wichtig: Ihre Bank begleitet diesen Prozess aktiv. Sie prüft in der Regel anhand von Baufortschrittsberichten oder Fotos, ob die vereinbarte Leistung tatsächlich erbracht wurde. Achten Sie daher darauf, die Bank frühzeitig einzubinden.
So kann die Zahlung gestaffelt sein:
30 %: Wenn das Grundstück übertragen wird (bei Erbbaurecht: 20 %), vorausgesetzt, die Erdarbeiten haben begonnen
28 %: Nach dem Rohbau inkl. Zimmererarbeiten
5,6 %: Für das Dach mit Rinnen
2,1 % + 2,1 % + 2,1 %: Für die Rohinstallationen von Heizung, Sanitär und Elektroanlagen
7 %: Nach Einbau der Fenster mit Glas
4,2 %: Für den Innenputz
2,1 %: Für den Estrich
2,8 %: Nach Fliesenarbeiten im Bad
8,4 %: Wenn das Haus bezugsfertig ist und Sie den Besitz übernehmen
2,1 %: Für die Fassade
3,5 %: Nach vollständiger Fertigstellung
Tipps für Ihre Finanzierung mit Bauträger:
Frühzeitig die Finanzierung sichern: Bevor Sie überhaupt einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie sich eine verbindliche Finanzierungszusage von Ihrer Bank holen. Ohne diese drohen Verzögerungen oder der Verlust des Hauses, wenn Sie bestimmte Fristen nicht einhalten können. Eine frühzeitige Finanzierungsbestätigung gibt Ihnen und dem Bauträger Planungssicherheit.
Bereitstellungszinsen im Blick behalten: Ihr Kreditinstitut stellt Ihnen die Darlehenssumme bereit. Dafür kann es ab einem bestimmten Zeitpunkt Zinsen verlangen, solange das Geld noch nicht abgerufen wurde. Je länger der Bau dauert, desto teurer wird’s. Achten Sie deshalb auf möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeiten.
Kaufnebenkosten nicht vergessen: Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer – das kann bis zu 15 % zusätzlich zum Kaufpreis ausmachen. Da diese Ausgaben keinen materiellen Gegenwert haben, der als Sicherheit dienen kann, werden sie selten von Banken mitfinanziert. Sie müssen die Kosten also aus eigener Tasche zahlen können.
Fördermöglichkeiten prüfen: Gerade wenn Sie energieeffizient bauen oder sanieren, können staatliche Förderprogramme – etwa von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) – finanzielle Vorteile bringen. Dazu gehören zinsgünstige Kredite oder Tilgungszuschüsse. Lassen Sie sich von unseren zertifizierten Fördermittelexperten kostenfrei beraten, ob und welche Fördermittel für Ihr Bauvorhaben infrage kommen.
Mit realistischen Zeitfenstern planen: Halten Sie Rücklagen bereit und planen Sie realistisch. Unerwartete Verzögerungen auf der Baustelle sind keine Seltenheit – sei es durch Wetter, Lieferengpässe oder andere Unwägbarkeiten. Eine frühzeitige Beratung von erfahrenen Finanzierungsexperten gibt Ihnen Sicherheit und hilft, für solche Situationen gewappnet zu sein.
Wichtige Vertragsinhalte und rechtliche Besonderheiten
Wer mit einem Bauträger baut, kauft Haus und Grundstück in einem Paket. Der Bauträgervertrag kombiniert also zwei Leistungen in einem Vertrag: den Kauf des Grundstücks und die schlüsselfertige Errichtung eines Gebäudes. Juristisch gesehen handelt es sich dabei um einen sogenannten Verbrauchervertrag, der durch das Bürgerliche Gesetzbuch (§§ 650u ff. BGB) geregelt ist. Dieser Vertragstyp unterliegt strengen Vorgaben zum Schutz der Käufer – etwa zur Baubeschreibung und zum Zahlungsplan. Der gesamte Vertrag muss notariell beurkundet werden. Ohne notarielle Beurkundung ist er nicht wirksam. Grundsätzlich gilt: je klarer und verbindlicher der Vertrag, desto sicherer der Weg ins Eigenheim.
Was im Bauträgervertrag stehen muss:
Bauleistungsbeschreibung: Sie definiert, was gebaut wird – inklusive Materialien, Ausstattung und Technik. Achten Sie auf klare, detaillierte Angaben, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.
Zahlungsplan nach MaBV: Zahlungen erfolgen in Raten – immer nach Baufortschritt. Sie zahlen allein für erbrachte Leistungen, was Sie vor Risiken wie einer Baupleite schützt.
Fertigstellungstermin: Ein verbindlicher Termin gehört in den Vertrag – am besten mit Vertragsstrafe bei Verzug.
Rechte bei Mängeln und Verzögerungen:
Treten Mängel auf, haben Sie Anspruch auf Nachbesserung – und ggf. auf Minderung oder Schadensersatz. Kommt es zu Verzögerungen, können Sie bei entsprechender Regelung eine Vertragsstrafe verlangen oder entstehende Mehrkosten ersetzt bekommen. Achtung: Erst mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist.
Der Ablauf beim Bauen mit einem Bauträger
Beim Bauen mit Bauträger ist der Ablauf von der Grundstückssuche bis zur Bauabnahme in drei Phasen unterteilt. Diese beinhalten die Planung, die Bauausführung und die finale Übergabe der schlüsselfertigen Immobilie.
Planung und Vorbereitung: Haben Sie sich nach entsprechender Recherche für einen Bauträger entschieden, wird unter den Angeboten des Bauträgers ein passendes Grundstück ausgewählt. Mit dem notariellen Bauträgervertrag werden Grundstückskauf und Bauleistung rechtlich fixiert. Danach folgen die Baufinanzierung, Entwurfsplanung sowie das Einholen der Baugenehmigung.
Bauausführung: Der Bauträger organisiert und verantwortet die Bauarbeiten — vom Rohbau über den Innenausbau bis zur technischen Ausstattung. Der Bauherr begleitet die Fortschritte, die Zahlungen erfolgen in Raten nach Baufortschritt gemäß MaBV.
Übergabe: Nach der Bauabnahme erfolgt die Schlüsselübergabe, mit der die Immobilie in ihren Besitz übergeht. Sollten Mängel auftreten, haben Sie während einer Gewährleistungsfrist von in der Regel 5 Jahren Anspruch auf Nachbesserung.
Bauen mit einem Bauträger: Ihre Entscheidung, unsere Unterstützung
Wenn Sie wenig Zeit oder Erfahrung haben, ist ein Bauträger eine gute Wahl. Wer außerdem keine individuellen Extras braucht und mit Standardlösungen zufrieden ist, profitiert von dem klaren und bequemen Ablauf. Ein fester Prozess, klare Kosten und die alleinige Verantwortung des Bauträgers für Planung und Bauausführung sorgen für Übersicht und Sicherheit.
Sie wünschen sich noch mehr Sicherheit? Mit der PSD Bank Nord als Finanzierungspartner an Ihrer Seite treffen Sie eine gute Wahl. Bis zu 24 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit, eine Finanzierungsreserve sowie Sondertilgungsmöglichkeiten sorgen dafür, dass Sie auf alles bestens vorbereitet sind.
Vereinbaren Sie gerne einen Termin, für eine individuelle Beratung und eine Finanzierung, die zu Ihnen passt.
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