Wissenswertes zur Anschlussfinanzierung

Durch eine Anschluss­finanzierung clever Geld sparen

Der erste Schritt ins Eigenheim ist gemacht. Die Finanzierung steht und der Umzug ist geschafft. Endlich kehrt der Alltag ein und ehe man sich versieht, wohnt man schon fünf, zehn oder gar fünfzehn Jahre in den eigenen vier Wänden. Die Jahre vergehen wie im Flug. Zeit, um sich über die richtige Anschlussfinanzierung Gedanken zu machen. Umschuldung, Prolongation, Forward Darlehen, noch nie gehört? Wir klären Sie gerne auf.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wenn Sie eine Finanzierung bei Ihrer Bank abschließen, werden die Zinsen in der Regel für eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Dies wird Zinsfestschreibung oder Zinsbindung genannt. Nach der Zinsfestschreibung haben Sie häufig noch nicht das gesamte Darlehen zurückgezahlt sodass eine Restschuld verbleibt. Diese Restschuld finanzieren Sie bei der Anschlussfinanzierung zu den dann aktuellen Zinsen und lassen diese erneut für eine bestimmte Zeit fixieren.

Mögliche Vorteile durch eine Anschluss­finanzierung

Mit Hilfe einer Anschlussfinanzierung können Sie nicht nur die neuen Konditionen an Ihre aktuelle persönliche und vor allem finanzielle Situation anpassen, sondern auch noch richtig Geld sparen. Wenn Sie mit Ihrer Hausbank oder einem anderen Anbieter günstigere Konditionen vereinbaren, zahlen Sie so während der nächsten Zinsbindungsphase weniger für Ihr Darlehen. Das gesparte Geld steht dann für andere Zwecke zur Verfügung. Oder Sie setzen das Geld für eine höhere Regeltilgung oder Sondertilgung ein und tilgen Ihre Finanzierung noch schneller.

Neben günstigen Konditionen können Sie sich weitere Produktvorteile sichern. So ist die Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung für viele Kunden meist wichtiger als eine leicht bessere Kondition. Dazu gehören Sondertilgungen, Ratenpausen oder Finanzierungsreserven, um auf jedes Lebensereignis reagieren zu können.

Forward-Darlehen: Zinsen bereits vorzeitig sichern

Sie haben die Möglichkeit, sich mit einem Forward-Darlehen die niedrigen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung bereits einige Monate oder Jahre im Voraus zu sichern. Ein Forward Darlehen gibt Ihnen Planungssicherheit für die Zukunft und kann in der Regel schon bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung abgeschlossen werden. Obwohl in der Regel ein gewisser Zinsaufschlag anfällt, ist die Zinssicherung über ein Forward-Darlehen oft vorteilhaft. Insbesondere wenn die Zinsen steigen, kann man dem Zinsbindungsende und der folgenden Anschlussfinanzierung gelassen entgegensehen. Bei der Entscheidung für ein Forward Darlehen und für eine Indikation des dazugehörigen Aufschlags hilft Ihnen unser Forward-Rechner. Einige Banken bieten die ersten drei oder sechs Monate, die PSD Bank Nord sogar 12 Monate, aufschlagsfrei an.

Welche Arten der Anschluss­finanzierung gibt es?

Umschuldung: Wechseln Sie zu einer anderen Bank

Nicht immer hat Ihre Hausbank für Sie das günstigste Angebot. Es lohnt sich also zu vergleichen und auch bei anderen Banken Angebote einzuholen. So können Sie die günstigste Finanzierung auswählen und durch einen geringeren Zinssatz sogar noch Geld sparen. Achten Sie aber nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf die zusätzlichen Leistungen, wie mögliche Sondertilgungen oder Flexibilität. Ihr Konditionsangebot einer anderen Bank können Sie bequem in unserem Zinsvergleichs-Rechner mit den Konditionen der PSD Bank Nord vergleichen.

Prolongation: Verlängern Sie die Finanzierung bei Ihrer Hausbank

Natürlich muss die Bank nicht zwangsläufig gewechselt werden. Ein vertrauensvoller Ansprechpartner, die eigene Zufriedenheit mit den bisherigen Konditionen und dem Service der Hausbank können Gründe sein, die gegen einen Wechsel sprechen. Der Bank liegen zudem Ihre Unterlagen bereits vor, es müssen keine Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden und die erneute Prüfung Ihrer Bonität ist auch nicht notwendig.

Wann sollten Sie mit der Planung für Ihre Anschluss­finanzierung beginnen?

Ob Sie über eine Umschuldung die Bank wechseln möchten oder die Finanzierung bei Ihrer Hausbank verlängern möchten, die Zinssicherung über ein Forward-Darlehen sollte gut geplant sein. Als wichtigster Maßstab gilt hier immer Ihr persönliches Gefühl und Ihre Einschätzung über die Bauzinsen in der Zukunft. Je nachdem, wie lang das Auslaufen Ihrer Zinsbindung noch in der Zukunft liegt, empfehlen wir Ihnen folgendes:

60 - 36 Monate:
Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Markt. Einige Banken bieten Forwarddarlehen mit langer Vorlaufzeit an. Für Sie als Kunden macht dies oftmals wenig Sinn. Zwar sichern Sie sich die Zinsen frühzeitig, jedoch übersteigen die Kosten für den Zinsaufschlag meist die Zinsersparnis. Zusätzlich binden Sie sich über einen sehr langen Zeitraum.

36 - 12 Monate:
Prüfen Sie das aktuelle Zinsniveau. Ist es so niedrig, dass Sie sich die günstigen Zinsen für die Zukunft sichern wollen? Dann sollten Sie bereits jetzt ein Forwarddarlehen abschließen. Denn die Zinsersparnis für diesen Zeitraum ist im Vergleich zum Zinsaufschlag meist deutlich höher.

Zinsbindung weniger als 12 Monate:
Setzen Sie sich spätestens jetzt mit dem Thema Anschlussfinanzierung auseinander. Lassen Sie sich ein Angebot Ihrer Hausbank unterbreiten, holen Sie sich aber auch die Konditionen anderer Banken ein. Jetzt heißt es vergleichen und entscheiden. Ist das Angebot einer anderen Bank attraktiver, dann macht eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung Sinn. Stimmt das Gesamtpaket aus Kondition und Kundenbetreuung, ist auch eine Verlängerung bei der Hausbank eine Überlegung wert. Die PSD Bank Nord bietet aktuell in einer Sonderaktion die ersten 12 Monate für Forwarddarlehen aufschlagsfrei an.

Trotz wertvoller Hilfe und Tipps durch einen Experten gilt grundsätzlich:
Der wichtigste Punkt für oder gegen ein Forward-Darlehen ist Ihre persönliche Einschätzung. Erwarten Sie in Zukunft steigende Zinsen, die über den aktuellen Marktzinsen plus Forward-Aufschlag liegen, könnte schon jetzt ein Forward-Darlehen sinnvoll für Sie sein. Erwarten Sie ein Zinsniveau in der Zukunft, dass unter dem aktuellen Zins plus Forward-Aufschlag liegt, spricht erst Mal wenig für ein Forwarddarlehen.

So interpretieren Sie das aktuelle Zinsniveau richtig

Die aktuellen Marktzinsen liegen auf demselben Niveau wie Ihr Darlehens-Zins:
Nun ist der Rat eines Experten Ihrer Bank gefragt. Rechnen Sie mit steigenden Zinsen, dann sollten Sie sich die jetzigen Konditionen sichern. Werden hingegen fallende Zinsen erwartet, sollten Sie abwarten, um später zu profitieren.

Die aktuellen Zinsen am Markt sind insgesamt niedriger als Ihr jetziger Zins:
Informieren Sie sich über aktuell günstige Anbieter und den individuellen Zinssatz. Handeln Sie jetzt nicht zu überhastet. Beschäftigen Sie sich mit den Zinsprognosen der Zukunft, die günstigen Zinsen sind zwar verlockend, könnten aber auch noch weiter sinken. In einem persönlichen Termin kann Ihnen ein Finanzierungsexperte wertvolle Tipps geben.

Die aktuellen Bauzinsen sind höher als Ihr Darlehens-Zins:
Abwarten oder besser nicht? Auch hier gilt: Informieren Sie sich über die aktuellen Prognosen. Klar deutet erst einmal alles darauf hin, mit der Anschlussfinanzierung für Ihre Baufinanzierung abzuwarten, bis die Zinsen wieder sinken. Dennoch sollten Sie in Betracht ziehen, dass die Zinsen auch weiterhin steigen könnten und Sie somit besser dran wären, jetzt bereits eine Finanzierung abzuschließen, um nicht noch höhere Zinsen zahlen zu müssen.

Welche Kosten kommen bei einer Anschluss­finanzierung auf Sie zu?

Umschulden: Für die Abtretung der Grundschuld fallen für den Kreditnehmer Kosten an. Als Richtwert gelten hier ca. 0,3 % der Darlehenssumme. Die Eintragung einer neuen Grundschuld ist deutlich teurer als die beschriebene Abtretung der bestehenden Grundschuld.

Lohnt sich ein Wechsel dann überhaupt? In den meisten Fällen sparen Sie durch eine Umschuldung aufgrund der niedrigen Zinsen wesentlich mehr, als Sie anfangs für den Wechsel beispielsweise für die Abtretung der Grundschuld, investieren. Bereits ab einem geringen Zinsunterschied von 0,1 % im Vergleich zum neuen Angebot Ihrer Hausbank kann sich ein Wechsel aus Kostensicht lohnen. Beispielsweise kostet die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro nur ca. 400 Euro.

Prolongation: Wenn Sie mit Ihrer Anschlussfinanzierung für Ihre Immobilie bei Ihrer Hausbank bleiben, entstehen für Sie über die Finanzierungskosten hinaus keine zusätzlichen Kosten.  

Forward-Darlehen: Bei einem Forward Darlehen fallen grundsätzlich die identischen Kosten wie bei einer Umschuldung oder Prolongation an. Zusätzlich beansprucht die Bank zur frühzeitigen Sicherung eines garantierten und günstigen Zinses einen Zinsaufschlag. Wie hoch dieser Aufschlag ist, hängt von der Zinsentwicklung ab. In der Regel liegt der Aufschlag bei 0,03 % pro Monat.

Wie funktioniert ein Bankenwechsel

Im Rahmen eines Beratungsgespräches erstellt die neue Bank Ihnen eine individuelle Finanzierungslösung mit einem konkreten Angebot. Zu diesem Termin bringen Sie am besten alle Unterlagen aus der Finanzierung bei Ihrer bisherigen Bank mit. Nach Abschluss des neuen Darlehensvertrages übernimmt Ihre neue Bank die gesamte Korrespondenz, regelt die gesamte Umschuldung und löst Ihr Darlehen bei der bisherigen Bank ab.