Vollfinanzierung

Den Traum vom Eigenheim in die Tat umzusetzen, ist mitunter das am kostspieligste und langwierigste Unterfangen im Leben eines Menschen. Je mehr finanzielle Mittel Sie dabei selbst einbringen können, desto besser für Ihre Baufinanzierung. In der Regel spricht man von einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20%, dass in eine Finanzierung mit einfließen sollte. Doch auch wem das nötige Geld für den Kauf einer Immobilie oder einen Hausbau nicht ausreicht, muss nicht zwangsläufig auf die Realisierung der eigenen vier Wände verzichten.
Die auf dem Markt vorherrschenden Niedrigzinsen lassen viele darüber nachdenken, auch ohne Eigenkapital Wohneigentum zu erstehen oder zu bauen. Obwohl ein gewisses Eigenkapital wünschenswert ist und bei der Kreditvergabe bei vielen Banken als Sicherheit angesehen wird, ist eine Baufinanzierung ohne eigene Mittel keine Seltenheit mehr.
Mit unserem Ratgeber-Beitrag möchten wir Sie über die Voraussetzungen, Vorteile, aber auch über die Risiken aufklären, die eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital mit sich bringen kann.

Wie der Name schon sagt, sind Vollfinanzierungen eine Möglichkeit Immobilien vollständig ohne Eigenkapital finanzieren zu lassen. Unterschieden wird dennoch zwischen zwei Varianten.

Spricht man von einer 100-Prozent-Finanzierung, auch Kaufpreisfinanzierung genannt, so beinhaltet die Baufinanzierung allein den Kaufpreis der Immobilie. Die Baunebenkosten oder auch Kaufnebenkosten sind bei dieser Finanzierung nicht inkludiert und aus eigener Tasche zu zahlen. Dazu gehören z.B. die Kosten für einen Makler, die Notarleistungen, Grunderwerbssteuer oder die Grundbucheintragung.

Bei der 110-Prozent-Finanzierung werden die Erwerbsnebenkosten über ein Darlehen mit finanziert. Der Bauherr oder Immobilienerwerber hat in diesem Fall keinerlei eigene Mittel, die er in das Bau- bzw. Kaufvorhaben mit einbringen kann. Dabei ist die im Namen vorgegebene Prozentzahl nicht zwingend einzuhalten. Die Kosten können auch über 110 Prozent oder leicht darunterliegen.

Wer auf der Suche nach einer alternativen Möglichkeit ist, auch ohne persönliche Rücklagen den Wunsch nach einem Eigenheim realisieren zu können, für den könnte dieses Darlehen interessant sein. Haben Sie sich für einen Kreditgeber Ihrer Baufinanzierung entschieden, übernimmt diese Bank die Kreditsumme bis zu 100 % des Kaufpreises bzw. des Herstellungspreises. Hierfür lässt sich das Kreditinstitut eine Sicherheit ins Grundbuch eintragen. Die Nebenkosten, wie Notar- und Grundbuchkosten werden bei einem Nachrangdarlehen von einem anderen Kreditinstitut getragen. Dieser Kreditgeber vergibt den Kredit für die Erwerbsnebenkosten ohne Sicherheiten, oder mit einer nachrangigen Grundbucheintragung. Häufig sind die Zinsen für ein nachrangiges Darlehen höher als die der Hauptfinanzierung. Trotzdem ist diese Variante der Finanzierung eine gute Möglichkeit, auch ohne langwierige Ansparzeiten eine Baufinanzierung für einen Immobilienkauf abzuschließen. Gerne stehen Ihnen unsere Finanzierungsexperten für eine individuelle Berechnung, entsprechend Ihrer Anforderungen und Bedürfnisse, zur Seite.

Sie haben Ihr Traumobjekt gefunden, aber kein Eigenkapital zur Verfügung und spielen deshalb mit dem Gedanken, den Hauskauf vollständig durch Ihre Bank finanzieren zu lassen? So attraktiv diese Möglichkeit auch klingen mag, neben einigen Vorteilen gibt es auch Risiken, die eine solche Immobilienfinanzierung mit sich bringen kann.

Ein großer Vorteil liegt klar auf der Hand: Mit einer Vollfinanzierung können Sie im Vergleich zu einer Baufinanzierung mit Eigenkapital, auch ohne Ersparnisse, und damit ohne lange Ansparzeiten Ihre Pläne von einem Eigenheim direkt angehen.
Wer eine Immobilie als Altersvorsorge in Betracht zieht, für den kann ein frühzeitiger Objekterwerb sinnvoll sein. Dank einer Vollfinanzierung können Kreditnehmer auch ohne persönliche Rücklagen sofort aktiv werden und eine Immobilie finanzieren. Auch für jüngere Menschen, die es noch nicht geschafft haben genügend Eigenkapital anzusparen oder lange Zeit durch die Tilgung eines Studienkredits finanziell gebunden waren, können Vollfinanzierungen die Lösung sein. Gerade für Jungakademiker, die gegebenenfalls ein hohes sowie geregeltes Einkommen vorweisen können, bietet diese Baufinanzierung eine Chance, schnell in die eigenen vier Wände zu kommen. Vorteile ergeben sich auch bei Kaufobjekten, die nicht zur Eigennutzung vorgesehen sind, sondern viel mehr als Kapitalanlage dienen. Eigentümer, die ihre Immobilie als Anlageform nutzen möchten, können hier von steuerlichen Einsparpotenzialen profitieren. Doch auch wenn Eigenkapital vorhanden ist, ist eine komplette Finanzierung Ihres Vorhabens nicht abwegig, z.B. wenn Sie Ihr Kapital lieber als Finanzpolster für Unvorhergesehenes behalten möchten. Zudem kann das Ersparte in einem extrem niedrigen Zinsumfeld eventuell gewinnbringender angelegt werden, sodass der höhere Zinssatz einer Vollfinanzierung nicht ins Gewicht fällt.

So gut die Vorteile auch klingen mögen, ganz ohne Risiken geht es leider nicht. Sollten Sie sich für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital entscheiden, müssen Sie mit einer vergleichsweise langen Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung rechnen, als es bei einem Darlehen mit Eigenkapital der Fall wäre. Je weniger Eigenkapital Sie mitbringen, umso höher ist der zuzahlende Zinssatz. Sie erhalten also häufig einen deutlich niedrigeren Zins, je mehr Rücklagen Sie angespart haben. Durch die höheren Hypothekenzinsen und die entsprechend hohen Kreditraten bei einer Vollfinanzierung nimmt die monatliche Belastung für Sie zu. Vergewissern Sie sich deshalb im Vorfeld, ob Sie sich die hohen Raten langfristig leisten können und ausreichend Liquidität gesichert ist.
Seien Sie sich als Kreditnehmer darüber im Klaren, dass mit der längeren Rückzahlung der Kreditsumme auch das Risiko, mit unerwarteten Veränderungen in dieser Zeit konfrontiert zu werden, steigt. Auch wenn Sie finanziell gut positioniert sind, können unvorhergesehene Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder andere Risiken nach einem Hauskauf, wie z.B. Sanierungsarbeiten am Dach oder des Kellers eine Familie schnell vor finanzielle Herausforderungen stellen. Aus diesem Grund werden Finanzierungen dieser Form überwiegend an Kunden vergeben, die als besonders zahlungssicher gelten oder anderweitige Sicherheiten für die Bank vorweisen können.
Schwierig gestalten sich Vollfinanzierungen zudem für Immobilien, die von vornherein einen hohen Modernisierungsbedarf mit sich bringen. Ohne ausreichende Darlegung der geplanten Modernisierungsarbeiten, die dem Wert des Hauses zugutekommen, wird es schwieriger, als Kreditnehmer zu überzeugen und ein Darlehen zu bekommen.

Die Vorteile und Risiken kennen Sie bereits, doch wie sieht es mit den Voraussetzungen aus, um eine solche Baufinanzierung genehmigt zu bekommen? Eine überdurchschnittlich gute Liquidität ist eine Anforderung, die Sie für eine Vollfinanzierung auf jeden Fall mitbringen sollten. Aus diesem Grund eignet sich diese Baufinanzierung vor allem für einkommensstarke Bauherren, Käufer mit sicherem Arbeitsplatz, wie bspw. Beamte, die durch ihre berufliche Stabilität ein geringes Risiko darstellen. Personen mit schwankendem Einkommen, wie z. B. Selbstständige oder Freiberufler, haben es ohne vorhandene Sicherheiten tendenziell schwieriger die höhere Kreditsumme einer solchen Baufinanzierung bewilligt zu bekommen.
Eine Haushaltsrechnung über die laufenden Kosten und Einnahmen kann helfen Ihrem Kreditinstitut vor Augen zu führen, wie viel Spielraum für eine Rückzahlung des Darlehens vorhanden ist. Ein guter Schufa-Score ist häufig obligatorisch. Als Sicherheit bei der Bank lassen sich neben bestehendes Immobilieneigentum auch Bürgschaften oder Lebensversicherungen mit einbringen. Wie viel Immobilie Sie sich als Kreditnehmer leisten können, zeigt Ihnen unser Budgetrechner schnell und unkompliziert als Indikation.

Zu guter Letzt stellen Sie sich selbst die Frage, wie sicher Ihre berufliche Situation ist und mit welchen finanziellen Veränderungen Sie in den nächsten Jahren zu rechnen haben. Ein stabiles sowie hohes Einkommen dient bei einer Vollfinanzierung für Sie, aber auch für Ihre Bank als Sicherheit. Als Faustformel gilt, dass die monatlichen Darlehensraten nicht über 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens liegen sollten.
Um die Zinsbelastung bei einer langen Kreditlaufzeit zu mindern, empfiehlt es sich die Möglichkeit von Sondertilgungen mit in den Vertrag aufzunehmen. Denken Sie außerdem darüber nach, welche Arbeiten Sie im Fall eines geplanten Hausbaus in Eigenleistungen vornehmen können. Je mehr Arbeiten Sie selber erledigen können, umso geringer ist die benötigte Kreditsumme und die zuzahlende Monatsrate. Um für sich selbst zusätzliche Sicherheit zu schaffen, ist es ratsam sich Zinsen langfristig über Ihre Bank festschreiben zu lassen, oder Ihr Darlehen durch einen Bausparvertrag abzusichern.
Sollten Sie noch kein Kaufobjekt im Auge haben, gibt Ihnen unser Ratgeber Text „Lage, Lage, Lage“ wichtige Tipps, die Sie bei der Suche nach einer geeigneten und wertstabilen Immobilie beachten sollten.

Zusammengefasst lässt sich sagen, dass eine Hausfinanzierung oder Baufinanzierung mit Eigenkapital durch geringe Zinskosten sehr viel günstiger und vom Risiko überschaubarer ist. Empfehlenswert ist deshalb ein Darlehen mit einem Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent, um Zinskosten zu sparen, die zu zahlende monatliche Rate niedrig zu halten und die Rückzahlungszeit zu minimieren. Die Finanzierung einer Immobilie ohne eigene Mittel ist zwar möglich, birgt aber viele Risiken und setzt eine überdurchschnittlich gute Liquidität voraus.
Je früher Sie Vorkehrungen treffen wie z. B. durch den Abschluss eines Bausparvertrags oder eines Wohn-Riester Vertrags, desto einfacher lassen sich Ihre Pläne zu einem Hauskauf oder Neubau später in die Tat umsetzen.
Doch auch für Menschen ohne Bausparvertrag oder anderweitig angespartes Eigenkapital gibt es Optionen, die den Traum von der eigenen Immobilie doch noch wahr werden lassen. Unsere Finanzexperten beraten Sie gerne über Ihre Möglichkeiten und klären Sie über Ihre Chancen auf.

Unsere Baufinanzierungs-Experten beraten Sie gerne eingehend und finden gemeinsam mit Ihnen die perfekte Finanzierungslösung für Ihr Vorhaben.