Die Besichtigung

Prüfe wer sich ewig bindet – so oder so ähnlich gilt das auch für den Kauf von Immobilien. Sei es zum Eigenbedarf oder als Kapitalanlage – wer eine Immobilie kaufen will muss vieles berücksichtigen. Um einen Fehlkauf zu vermeiden, gilt es deshalb, alle relevanten Unterlagen und vor allem das Haus oder die Wohnung eingehend unter die Lupe zu nehmen. Ein wirksamer Schutz vor einer Fehlinvestition, sind gut geplante Besichtigungstermine sowie eine organisierte Besichtigung selbst.

Vor der Besichtigung

Das sollten Sie vor der Besichtigung geklärt haben

Ein erfolgreicher Immobilienerwerb steht und fällt nicht zuletzt mit der richtigen Vorbereitung. Vor allem für die Objektsuche und den darauffolgenden Besichtigungstermin sind ein paar grundlegende Dinge im Vorfeld zu klären.

Abgesehen von den eigenen Ansprüchen als Kaufinteressent an Lage, Größe und Ausstattung des Objektes, sollte auch das zur Verfügung stehende Eigenkapital feststehen. Vereinbaren Sie ein Beratungsgespräch bei Ihrer Bank, um Ihre Finanzierungsmöglichkeiten zu besprechen.  Neben hilfreichen Informationen zur Baufinanzierung kann Sie Ihr Bankberater hinsichtlich Tilgungsarten, Zahlungsflexibilität sowie Zinsbindung beraten und Ihnen wertvolle Tipps zur Bewertung und Besichtigung einer Immobilie mit auf den Weg geben. Gerade bei älteren Wohnobjekten sollte eine Modernisierung bei der Finanzierung mit einkalkuliert werden. Auch hier wird Ihnen ein Beratungstermin in Ihrer Bank weiterhelfen, damit Sie eventuelle Modernisierungskosten mit ein planen können z.B. in Form einer Finanzierungsreserve.
Sie werden sehen, nach einem Beratungsgespräch und mit einer realistischen Preisspanne im Kopf, lässt es sich viel genauer Planen und Sie können mit einem guten Gefühl in die Immobilienbesichtigungen starten. Wer sich erst nachträglich über eine Baufinanzierung Gedanken macht, läuft Gefahr Immobilien in einer Preiskategorie zu besichtigen, deren Erwerb später nicht realisierbar ist. Für eine erste Orientierung empfehlen wir Ihnen unseren Budget-Rechner, mit dem Sie sich durch nur wenige Eingaben einen ungefähren Richtwert für ein mögliches Darlehen errechnen lassen können. Probieren Sie es aus!  

Vereinbarung und Planung des Besichtigungstermins

Die ersten Schritte sind geschafft. Nun gilt es einen Termin für die Vorortbegehung zu vereinbaren, um die vermeidliche Traumimmobilie zu besichtigen und auf Herz und Nieren zu prüfen. Für die Terminvergabe ist es sinnvoll, einen Termin bei Tageslicht zu wählen. Bei guten Lichtverhältnissen lässt sich die Bauqualität der Immobilie, besser beurteilen und eventuelle Schäden sind einfacher zu erkennen. Zudem können Besichtigungstermine unter der Woche helfen, einen Eindruck über den regulären Geräuschpegel durch den umliegenden Verkehr oder die Nachbarschaft zu bekommen.

Versuchen Sie eventuelle Fragen, die durch das Inserat noch nicht beantwortet wurden, schon vor der Besichtigung mit dem Verkäufer zu klären, damit Sie gut informiert die Haus- bzw. Wohnungsbesichtigung starten können. Oft kann eine vorherige Einsicht in den Grundriss hilfreich sein. Sollten dennoch Fragen offen bleiben, ist es sinnvoll sich diese in einer Checkliste zu notieren, um sie bei der Besichtigung dem Eigentümer oder Immobilienmakler stellen zu können und nicht zu vergessen.
Grundsätzlich gilt bei Besichtigungen von Immobilien: vier Augen sehen mehr als zwei. Lassen Sie sich aus diesem Grund von jemandem begleiten, auch wenn Sie die Immobilie später alleine nutzen wollen. Planen Sie für die Immobilienbesichtigung ausreichend Zeit ein, denn unter Zeitdruck können Defizite schnell übersehen werden.
Bevor es nun endlich losgehen kann, sollten Sie einen letzten Blick auf Ihr eigenes Äußeres richten. Ein gepflegtes Erscheinungsbild kann nur von Vorteil sein, wenn Sie dem Eigentümer nach der Besichtigung als Interessent in guter Erinnerung bleiben wollen.

Der Besichtigungsablauf

In der Regel werden Besichtigungen durch den Eigentümer des Objektes oder einen beauftragten Makler durchgeführt. Der Eigentümer wird den Kaufinteressenten im Vergleich zum Immobilienmakler detailliertere Auskünfte über die Immobilie geben können, ist jedoch durch persönliche Erinnerungen mit dem Haus oder der Wohnung nicht immer rational beim Immobilienverkauf. Scheuen Sie sich dennoch nicht Fragen zu stellen oder Schäden an der Immobilie direkt anzusprechen. Gerade bei einer späteren Preisverhandlung können Ihnen zuvor bemerkte Mängel eine mögliche Argumentationsgrundlage liefern, um den Preis für das Haus oder die Wohnung zu drücken. Wird die Besichtigung durch einen Immobilienmakler durchgeführt, so wird er Ihnen vorab ein Exposé mit den wichtigsten Eckdaten des Objektes zur Verfügung stellen. Nutzen Sie diese Möglichkeit, Ihre eigene Checkliste mit den Eckdaten und Informationen aus dem Exposé oder Unterlagen des Eigentümers abzugleichen.

Die Begehung selbst unterliegt keinem strikten Muster, sondern passt sich den örtlichen Gegebenheiten an. Ein guter Makler wird hier stark auf die persönlichen Wünsche der Interessenten eingehen und Ihnen genug Zeit einräumen alle Räume ausgiebig zu inspizieren. Begutachten Sie die Raumaufteilung und Ausstattung des Objektes hinsichtlich Ihrer Bedürfnisse, nur so können Sie sicher sein keine Details zu übersehen. Nachträglich benötigte Anschlüsse oder Steckdosen können teuer und die Installation zeitaufwändig sein. Schauen Sie also genau hin oder fragen Sie nach, ob es Ihnen als Besichtiger gestattet ist Fotos der einzelnen Räume zu machen. Mit Hilfe der Bilder können Sie sich die gewonnenen Eindrücke später nochmals in Erinnerung rufen und die Immobilienbesichtigung Revue passieren lassen. Versuchen Sie während der Begehung sachlich zu bleiben, selbst wenn Sie rasch feststellen, dass Sie mit der Besichtigung Ihre Traumimmobilie gefunden haben. Eine eindeutige Kaufabsicht kann Ihnen in der Preisverhandlung zum Nachteil werden.
Aufschluss über die Energieeffizienz, gerade bei weniger modernen Häusern, erhalten Sie durch den Blick in den Energieausweis der Immobilie. Diesen sollte der Verkäufer Ihnen als Kaufinteressent unaufgefordert zur Verfügung stellen. Weitere Informationen dazu erhalten Sie in unserem passenden Ratgeberartikel. Bei Ungereimtheiten oder Unsicherheit bzgl. des Objektzustandes ist es ratsam einen zweiten Termin mit einem Baugutachter zu vereinbaren. Dieser hilft festzustellen, wie es tatsächlich um die Bausubstanz des Objektes bestellt ist und mit welchen Modernisierungs- bzw. Sanierungsarbeiten zeitnah zu rechnen ist.

Ob die Immobilie für Sie in Frage kommt oder nicht, liegt letztendlich bei Ihnen. Dennoch sollten Sie sich gegen Ende der Immobilienbesichtigung beim Verkäufer darüber informieren, wieviel Zeit Ihnen tatsächlich für Ihre Kaufentscheidung bleibt und wie das weitere Vorgehen im Verkaufsprozess geplant ist.

Bei einem abschließenden Spaziergang durch das Wohnviertel, können Sie die Nachbarschaft kennenlernen und herausfinden, welche direkten Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindungen vorhanden sind.

Wichtige Fragestellungen

Wer nicht fragt bleibt dumm!? Viele Menschen verlassen sich auf ihr Bauchgefühl, wenn es um die Entscheidung nach einer Immobilienbesichtigung geht. Der erste Eindruck und die empfundene Sympathie für eine Immobilie sind selbstverständlich wichtig. Ebenso sind aber auch sachliche Kriterien entscheidend, wie z.B. die Qualität der Bausubstanz, die Effizienz der Heizungsanlage oder die allgemeine Ausstattung. Einige dieser Informationen erfahren Sie nicht durch das Inserat oder das Exposé des Verkäufers, weshalb es unerlässlich ist bei Besichtigungen die richtigen Fragen zu stellen:

  • Zeitgemäße Verkabelung: Sind genug Steckdosen vorhanden?
  • Zustand der Fenster und Türen: Lassen sie sich gut schließen und öffnen, sind die Dichtungen und der Rahmen in Ordnung?
  • Wie ist es um den Zustand von Keller und Dach bestellt?
  • Wo liegt der Waschmaschinenanschluss?
  • Zu welcher Himmelsrichtung ist die Wohnung bzw. sind die Haupträume des Hauses ausgerichtet?
  • Ist die Dämmung der Außenwände gut genug?
  • Mit welchen Renovierungsarbeiten ist in den nächsten Jahren zu rechnen?
  • Welche Reparaturen und bauliche Veränderungen gab es bereits?
  • Gab es in der Vergangenheit Schimmel in der Immobilie?
  • Welche Art von Heizung wird genutzt, welche Energiequelle (Gas, Öl)?
  • Aus welchen Personengruppen stellt sich die Nachbarschaft zusammen? Gibt es überwiegend Studenten, Senioren oder Familien in der Gegend?
  • Verhindern Dachschrägen das Stellen von Möbeln?

Mängel, Pfusch oder Falschangaben – so minimieren Sie das Risiko

Auf der Suche nach der richtigen Immobilie wird es vermutlich nicht bei einer Besichtigung bleiben bis das Traumobjekt gefunden ist. Wer auch langfristig mit seinem Immobilienkauf zufrieden sein möchte, sollte schon bei einer Besichtigung auf mögliche Schäden bzw. Falschangaben achten:

  • Schimmel: Schimmelflecken können durch Farbe gut kaschiert werden. Wer hier bei einer Immobilienbesichtigung nicht genau hinsieht, läuft Gefahr später eine böse Überraschung zu erfahren. Schauen Sie sich deshalb Fenster und Fugen, vor allem im Bad, besonders gut an. Wässrige Verfärbungen oder frisch gestrichene Stellen in diesen Bereichen sollten Sie alarmieren. Das Abtasten nach Feuchtigkeit kann helfen, anfällige Stellen während des Besichtigungstermins zu identifizieren.
  • Energieeffizienz: Durch die stetig steigenden Energiepreise ist eine energetische Prüfung des Bauzustandes unverzichtbar. Ein Blick in den Energiepass kann helfen eine erste Einschätzung der späteren, laufenden Kosten abzugeben. Zudem werden im Energieausweis Investitionsrisiken aufgedeckt, die Sie bei der Gesamtbewertung der Immobilie berücksichtigen sollten. Welche Informationen Sie außerdem aus dem Ausweis entnehmen können erfahren Sie hier.
  • Angaben zur Wohnfläche: Ein wesentlicher Faktor für die Kaufpreisfindung ist die Wohnfläche einer Immobilie. Wer bei einer Besichtigung zu gutgläubig den Angaben des Maklers vertraut, kann schnell über den Tisch gezogen werden. Die genaue Wohnflächenberechnung und wie z.B. Flächen unter Dachschrägen anteilig einbezogen werden, regelt die Wohnflächenverordnung. Informieren Sie sich vorab über entsprechende Regelungen, um falschen Flächenangaben noch während der Immobilienbesichtigung auf die Schliche zu kommen. Außerdem können Sie vergleichen, z.B. über Immobilienportale im Internet, ob der Kaufpreis in einem vernünftigen Verhältnis zur Wohnfläche steht.
  • Gutachter Unterstützung: Rissige Wände oder ein feuchter Keller lassen sich auch von Interessenten einfach feststellen. Doch gerade bei älteren Kaufobjekten sollte der Rat eines Experten hinzugezogen werden. Schäden an der Heizung und der Wasserversorgung, ein maroder Dachstuhl oder veraltete Leitungsnetze, das Auge eines Experten ist hilfreich, Verborgenes sichtbar zu machen.
  • Einsicht in die Bauakte: Weitere Informationen über die Immobilie können Interessenten durch die Einsicht in die Bauakte erlangen, in der das gesamte Baugenehmigungsverfahren dokumentiert ist. Im Baulastenverzeichnis finden Sie zudem Informationen, die im Grundbuch nicht angegeben sind wie z.B. Abstandsabgaben zu anderen Grundstücken oder Zufahrtsregelungen. Für eine Einsicht benötigen Sie allerdings die Vollmacht des Verkäufers.

Verhaltensregeln

Neben all den Tipps zur Hausbesichtigung und Wohnungsbesichtigung gibt es natürlich auch Verhaltensregeln die Sie als Interessent und Käufer während einer Begehung berücksichtigen sollten:

  • Sie suchen eine Immobilie für sich und Ihre Familie? Überlegen Sie sich dennoch gut, ob Sie Ihre Kinder zu den Besichtigungen mitnehmen wollen. Egal wie Sie sich entscheiden, stellen Sie sicher, dass Sie die Begehung konzentriert und ohne Eile durchführen können.
  • Der erste Eindruck zählt! Denken Sie an ein gepflegtes Äußeres und einen höflichen Umgangston, damit Sie dem Verkäufer in guter Erinnerung bleiben und einen positiven Eindruck hinterlassen.
  • Bleiben Sie bei den Angaben zu Ihrer Person bei der Wahrheit. Spätestens beim Kauf werden Details sowieso ersichtlich.
  • Schlechte Vorbereitung kann zum Nachteil werden. Informieren Sie sich vorab bestmöglich, denn auf diese Weise kann ein Verkäufer oder Makler Ihr ernsthaftes Interesse an der Immobilie feststellen.
  • Vermeiden Sie zu viele Emotionen während der Immobilienbesichtigung, selbst wenn Ihnen die Immobilie bereits sehr zusagt. Lassen Sie sich nicht direkt in die Karten schauen und bleiben Sie sachlich. Bei einer späteren Kaufpreisverhandlung kommt Ihnen das sicherlich zu Gute.
  • Verzichten Sie auf voreilige Zusagen, die Sie später nicht halten können. Nehmen Sie sich genügend Bedenkzeit, um sich in Ihrem Vorhaben sicher zu sein.

Unsere Baufinanzierungs-Experten beraten Sie gerne eingehend und finden gemeinsam mit Ihnen die perfekte Finanzierungslösung für Ihr Vorhaben.

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