Immobilien als Kapitalanlage

Diese Faktoren sollten Sie beachten

Sind Sie auch auf der Suche nach einer lukrativen Kapitalanlage, die bei einem kalkulierbaren Risiko dauerhaft eine attraktive Rendite abwirft? Seit ein paar Jahren erlebt das Betongold in Form von Immobilien einen kräftigen Aufschwung. Immobilien sind daher nicht zuletzt aufgrund der Niedrigzinsphase derzeit eine attraktive Kapitalanlage, sondern auch aus vielen anderen Gründen. Auf dem langen Weg bis hin zur tatsächlichen Investition müssen jedoch viele Faktoren beachtet werden: von Chancen und Risiken der Investition bis hin zu verschiedenen Anlageformen und Finanzierungsarten.

Warum ist der Immobilienkauf als Kapitalanlage geeignet?

Die aktuellen Rahmenbedingungen, wie extrem niedrige Zinsen und hohe Renditen aufgrund gestiegener Mieten bzw. Verkaufspreise machen die Immobilie als Kapitalanlage zunehmend interessanter. Neben diesen guten Rahmenbedingungen sprechen außerdem einige weitere Aspekte und Chancen für den Immobilienkauf als Wertanlage.

Was spricht für die Anlage in Immobilien?

Immobilien als Anlageform zeichnen sich durch eine Reihe von Vorteilen und Chancen aus. Investoren können von folgenden Aspekten profitieren:

Chancen:

  • Niedriger Zinssatz ermöglicht eine langfristige Zinsbindung
  • Langfristig sind hohe Renditen durch steigende Miet- und Kaufpreise möglich
  • Attraktives Wertsteigerungspotenzial bei Immobilien in guter Lage    

Vorteile:

  • Diverse Steuersparmöglichkeiten 20 Prozent der Handwerkskosten (maximal 1.200€/Jahr) können abgesetzt werden
    • Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind von der Steuer absetzbar
    • Kosten für den Neubau können jährlich mit 2 Prozent abgeschrieben werden
    • Kosten für Wohnungsannonce und Maklerkosten können in der Steuererklärung angegeben werden
    • Grundsteuer kann in Steuererklärung geltend gemacht werden
    • Zinsen für die Baufinanzierung können in der Steuererklärung geltend gemacht werden
  • Eigennutzung der Immobilie in der Zukunft
  • Vorsorgemöglichkeit für das Rentenalter

Die aufgeführten Steuersparmöglichkeiten sind als unverbindliche Tipps zu verstehen. Bei Interesse sollte daher stets eine ausführliche Beratung durch einen Steuerberater erfolgen.

 

 

 

Nachteile und Risiken von Anlageimmobilien

Neben den zahlreichen Vorteilen, die eine Anlageimmobilie in der aktuellen Phase bietet, dürfen Anleger nicht die Risiken außer Acht lassen, die mit dieser Form der Geldanlage verbunden sind.

Folgende Nachteile und Risiken haben Anlageimmobilien:

  • Langfristige Kapitalbindung
  • Ständig laufende Kosten für Instandhaltung und Modernisierung
  • Wertverlust muss einkalkuliert werden
  • Finanzielles Restrisiko durch Konzentration des Kapitals auf eine Anlageform
  • Erwartete Rendite wird nicht erzielt
  • Prognostizierte Wertsteigerung tritt nicht ein

Welche Möglichkeiten der Kapitalanlage in Immobilien gibt es?

Bei der Entscheidung für eine Investition in Immobilien haben Sie gleich mehrere Möglichkeiten. Welche Option infrage kommt, hängt stark von Ihrer individuellen Risikobereitschaft und vom geplanten Kapitaleinsatz ab. Grundsätzlich werden vier Anlageformen unterschieden:

Hauskauf

Ein- oder Mehrfamilienhäuser werfen oft eine höhere Rendite ab als Wohnungen, sind aber in der Regel, auch bei ähnlichem Flächenmaß, teurer als Eigentumswohnungen. Grund dafür ist das inkludierte Grundstück, welches mitbezahlt werden muss, aber keine Rendite abwirft. Erst bei einem Wiederverkauf der Immobilie kann der Wert durch eine entsprechend gute Lage gesteigert werden. Deshalb gilt es beim Kauf einer Immobilie neben dem Zustand des Objektes, der Ausstattung und Vermietbarkeit auch die Lage zu berücksichtigen.

Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, ob Sie lieber eine Immobilie kaufen oder doch bauen wollen, haben wir für Sie hilfreiche Tipps für den Hauskauf und Tipps für den Neubau zusammengefasst. Außerdem hilft Ihnen unserer Artikel “Was kostet eigentlich ein Haus” sowie unser Budget-Rechner bei der Kostenkalkulation.

Eigentumswohnung

Als Anlageobjekt für Einsteiger mit einem geringen Eigenkapital empfiehlt sich eine Eigentumswohnung. Der Kaufpreis einer Wohnung fällt oftmals niedriger aus als bei einem Einfamilienhaus und birgt daher auch ein geringeres finanzielles Risiko. Genau wie beim Hauskauf stammen die Erträge aus der Vermietung des Wohnraumes. Allerdings ist die Wohnung in der Regel Bestandteil eines Wohnhauses mit Eigentümergemeinschaft. Es ist auf eine gute Zusammenarbeit dieser Gemeinschaft und der Hausverwaltung zu achten, denn Entscheidungen die Immobilie betreffend (z.B. Renovierungen) müssen immer von allen Eigentümern mitgetragen werden. Hinzu kommt, dass Sie als Eigentümer Hausgeld, also monatliche Vorschüsse an die Wohnungseigentumsverwaltung zahlen müssen. Mit diesem Geld beteiligt sich der Eigentümer an den Kosten für die Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dieser Beitrag muss auch dann gezahlt werden, wenn die Wohnung leer steht. Es ist also durchaus sinnvoll sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung über die Verhältnisse zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwaltung sowie über bevorstehende Instandhaltungen zu informieren.

Gewerbeimmobilie

Auch Gewerbeimmobilien eignen sich als Geldanlage, jedoch hängt auch hier eine erfolgreiche Investition in diesem Fall stark von der Lage des Gebäudes ab. Um das Objekt gewinnbringend zu vermieten, müssen bestimmte infrastrukturelle Voraussetzungen erfüllt sein. Hinzu kommen Unsicherheiten bezüglich der Marktsituation. In der Regel lässt sich der Bedarf an Gewerbeflächen nur schwer voraussehen. Schlimmstenfalls macht dauerhafter Leerstand die Gewerbeimmobilie zu einem Investitionsgrab.

Immobilienfonds

Die Investition in einen Immobilienfonds wird als indirekte Geldanlage in Immobilien bezeichnet. Der Einstieg ist bereits ab einem geringen Betrag möglich. Für Immobilienfonds spricht das einfache Handling, denn die Fondsverwaltung übernimmt das komplette Management.

Wie finde ich die passende Immobilie?

Ist die Entscheidung für eine Immobilie als Anlageform erst einmal gefallen, kann die Suche nach einem geeigneten Objekt beginnen. Welche Objekte in Frage kommen, richtet sich in erster Linie nach dem verfügbaren Kapital, der erwarteten Rendite und den eigenen Nutzungsvorstellungen. Neben Immobilienportalen sind Immobilienmakler und Banken die geeigneten Anlaufstellen. Das entscheidende Kaufkriterium ist die Lage der Immobilie. Darüber hinaus spielt die Höhe der Grunderwerbsteuer eine Rolle, die in jedem Bundesland unterschiedlich ist (zwischen 3,5 und 6,5 %). Im Preis für das Objekt sollte sich die aktuelle Marktsituation widerspiegeln. Zur Beurteilung der Marktlage müssen im Vorfeld Informationen eingeholt werden. Selbstverständlich darf der bauliche Zustand der Immobilie nicht unbeachtet bleiben. Wertsteigernd wirkt sich ein wirkungsvoller Einbruchschutz durch zusätzliche Sicherheitsvorrichtungen an Fenstern und Türen aus. Zwingend vorgeschrieben ist darüber hinaus ein Energieausweis.

Besonders gefragt sind derzeit auch energieeffiziente Neubauten. Bauherren legen damit den Grundstein für eine optimale Ausnutzung der Energieressourcen und leisten einen Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz. Außerdem haben Sie den Vorteil, dass Sie ihr mögliches zukünftiges Eigenheim direkt nach Ihren Wünschen gestalten können. Spätere Umbaumaßnahmen fallen somit nicht an.

Ist der Kaufpreis angemessen?

Bei der Entscheidung für die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage spielt auch der Kaufpreis eine große Rolle, da er nicht zuletzt die Anfangsrendite bestimmt. In vielen Großstädten Deutschlands kann die Anfangsrendite aufgrund des hohen Kaufpreises der Immobilie gering, die langfristige Rendite hingegen durch vielversprechende Zukunftsaussichten durchaus attraktiv sein. Kaufinteressenten sollten sich deshalb nicht die Frage stellen, wie teuer der Standort des Objektes gegenwärtig ist, sondern welches Entwicklungspotenzial vorhanden ist.

Finanzierung der Immobilie

Nur die wenigsten Anleger können einen Immobilienerwerb direkt aus der eigenen Tasche bezahlen. Im Regelfall benötigt man eine Finanzierung über eine Bank. Mit der flexiblen Baufinanzierung der PSD Bank Nord können Sie nicht nur selbst genutzte Objekte realisieren, sondern Immobilien auch als Kapitalanlage finanzieren. Sie profitieren von einer langjährigen Zinsbindung, einem Sondertilgungsrecht und einer festen monatlichen Rate. Auf Wunsch räumt Ihnen die PSD Bank bis zu sechs Ratenpausen und eine Finanzierungsreserve ein.
Nutzen Sie den Baufinanzierungsrechner, um eine Indikation über die Konditionen Ihrer Baufinanzierung zu erhalten.

Unsere Baufinanzierungs-Experten beraten Sie gerne eingehend und finden gemeinsam mit Ihnen die perfekte Finanzierungslösung für Ihr Vorhaben.

Vermietung der Immobilie

Da eine Anlageimmobilie Rendite erwirtschaften muss, spielt auch die Mieterstruktur eine Rolle. Bevor Sie ein Einfamilien-, Doppel- oder Mehrfamilienhaus kaufen, erkundigen Sie sich, ob die bisherigen Mieter mit Zahlungen im Rückstand sind, ob die Mieteinnahmen den angestrebten Gewinn abwerfen und inwieweit Mieterhöhungen in der Zukunft durchgesetzt werden können. Planen Sie den Kauf einer Immobilie mit Leerstand, überprüfen Sie die ortsüblichen Mietkonditionen und entscheiden auf der Basis der vorliegenden Zahlen, ob ein Kauf infrage kommt oder nicht.

Immobilien als Altersvorsorge

Vielleicht möchten Sie mit ihrer Kapitalanlage aber auch für später vorsorgen, Ihre Immobilie anfangs vermieten und diese später selbst nutzen. Ein regulärer Mietvertrag stößt da schnell an seine Grenzen, denn dieser wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Als Vermieter können Sie dem Mieter zwar mit einer dreimonatigen Frist kündigen (vorausgesetzt der Mieter wohnt noch nicht länger als fünf Jahre in der Wohnung), allerdings nur mit einer guten Begründung, unter die auch Eigenbedarf fällt. Als Vermieter sind Sie verpflichtet darzulegen, warum ein “Eigenbedarf” an dieser Wohnung besteht. Gründe sind beispielsweise Familienzuwachs, barrierefreie Wohnung als Altersruhesitz nutzen oder gesundheitliche Aspekte. Damit es nicht zu einem langwierigen Rechtsstreit kommt, ist es ratsam, bereits im Vorwege klarzustellen, ab wann Sie die Immobilie selbst nutzen möchten und dies ebenfalls in einem Zeitvertrag schriftlich festzuhalten. So weiß der künftige Mieter direkt, worauf er sich einlässt.

Wie kann ich noch in Immobilien investieren?

Wenn Sie nicht direkt in Immobilien investieren möchten, weil Ihnen das notwendige Kapital fehlt oder Ihnen die Risiken zu hoch sind, können Sie auch in Immobilienfonds investieren. Eine Investition in geschlossene Immobilienfonds kommt dabei der direkten Kapitalanlage in Immobilien am nächsten, auch was die Risiken betrifft. Eine Beteiligung ist in der Regel erst ab 10.000 Euro möglich. Bei offenen Immobilienfonds ist das Risiko durch eine Investition in verschiedene Objekte recht breit gestreut. Hier können Sie schon ab 50 Euro Anteile erwerben. Mehr dazu erfahren Sie hier.

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