Immobilienbewertung

Warum ist eine Immobilienbewertung wichtig?

Eine hohe Nachfrage und überschaubare Immobilienangebote bilden den Nährboden für immer weiter steigende Preise auf dem Immobilienmarkt. Ob die ausgeschriebenen Preise dabei immer dem tatsächlichen Verkehrswert (auch Marktwert) einer Immobilie entsprechen, ist fraglich. Aus diesem Grund ist die Bewertung einer Immobilie für den Eigentümer aber auch für den Käufer gleichermaßen wichtig. Während Kaufinteressenten den Preis einer Immobilie prüfen möchten, ist es dem Verkäufer daran gelegen, dass sein Angebot dem aktuellen Marktwert entspricht.

Wenn Sie mit dem Kauf eines Wohneigentums liebäugeln oder selbst verkaufen möchten, sollten Sie im Vorfeld den Markt beobachten und sich einen Überblick über Angebote und Preise verschaffen. Immobilienanzeigen im Internet sowie Immobilienangebote beim Makler geben einen Eindruck über die vorherrschende Marktsituation. Für die individuelle Bewertung eines Objektes spielen jedoch verschiedene Faktoren eine Rolle. Je nach Gegebenheit wird ein anderes Verfahren zur Wertermittlung herangezogen, um den tatsächlichen Wert einer Immobilie festzulegen. Immobiliengutachter haben sich auf die Bewertung spezialisiert und helfen bei der Einordnung des Zielobjektes. Ein Gutachten ist jedoch häufig mit nicht unerheblichen Kosten verbunden.

Zur einheitlichen Ermittlung des Werts einer Immobilie hat die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) 2010 die Wertermittlungsverordnung (WertV) von 1988 abgelöst.

Wichtige Faktoren zur Bewertung

Die Preisvorstellung für eine Immobilie basiert in vielen Fällen entweder auf dem ursprünglichen Anschaffungspreis oder auf Informationen vorhergegangener Verkäufe aus dem näheren Umfeld. Häufig hilft zur Einschätzung ein Blick in verschiedene Immobilienportale, um einen Vergleich zu ziehen. Zur objektiven Bewertung sollten jedoch ebenfalls folgende Faktoren berücksichtigt werden: die Lage, der Gesamtzustand sowie die Ausstattung einer Immobilie.

Lage & Umfeld

Bei der Lage als Bewertungskriterium unterscheidet man zwischen Makro- und Mikrolage. Die Stadt, der Stadtteil sowie die Region, in der sich eine Immobilie befindet, fallen unter den Begriff Makrolage. Die direkte Nachbarschaft hingegen wird durch das Kriterium Mikrolage bewertet. Besonders für Familien sind ein gutes Umfeld sowie kurze Wege zu Bildungseinrichtungen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten wichtig. Eine gute Lage steigert den Wohnkomfort und damit den Wert einer Immobilie. Mehr zum Thema Immobilienlage finden Sie in unserem separaten Artikel: Lage, Lage, Lage

Gesamtzustand & Ausstattung

Neben dem Umfeld ist der Gesamtzustand eines Kaufobjektes für eine Beurteilung ausschlaggebend. Ist das Dach in Takt, die Fenster neuwertig und die Fassade gedämmt, fällt diese entsprechend gut aus. Doch auch die Ausstattung einer Immobilie spielt eine entscheidende Rolle. Ein guter Zustand der verbauten Technik oder ein heller Wintergarten kann den einen oder anderen Pluspunkt für das Objekt bedeuten. Deswegen können Modernisierungsarbeiten vor dem Verkauf z.B. durch eine Badsanierung oder Küchenmodernisierung den Wert einer Immobilie durchaus positiv beeinflussen. Entscheidend sind auch die Gegebenheiten rund um das Grundstück auf dem die Immobilie steht. Ein hoher Grundwasserspiegel birgt das Risiko vor Feuchtigkeitsschäden an der Fassade. Zudem fließen Veränderungsmöglichkeiten am Gebäude mit in die Bewertung ein. Ist ein Anbau oder eine Aufstockung der Immobilie möglich, steigert das den Wert eines Objektes. Informationen diesbezüglich erhalten Sie in den örtlichen Baubehörden. Auch unser Artikel „Was kostet eigentlich ein Haus“ gibt Ihnen wertvolle Hinweise zur Einordnung des Marktwertes Ihrer Traumimmobilie.

Die professionellen Bewertungsverfahren

Bestimmt haben Sie schon einmal von den gängigen Bewertungsverfahren zur Wertermittlung einer Immobilie gehört, die bei einem Gutachten von einem Sachverständigen oder von Immobilienmaklern eingesetzt werden: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Sie ermitteln den aktuell gehandelten Wert einer Immobilie auf dem Markt, der auch als Marktwert oder Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet wird. Der Verkehrswert ist also der höchstmögliche Preis, der durch den Verkäufer erzielt werden kann und gleichzeitig am vorteilhaftesten für den Käufer ist. Die Wertermittlungsverfahren werden von Sachverständigen durchgeführt, die u. a. gesetzlich geregelt sind. Die Wertermittlung von Maklern weicht dabei häufig von der eines Gutachters oder einer Bank ab.

Der Bodenwert

Grundstücke werden über den Bodenwert bewertet. Grundlage ist hierbei häufig das Vergleichswertverfahren oder der Bodenrichtwerte. Bodenrichtwerte für unbebautes Bauland werden laut Baugesetzbuch (BauG), abhängig vom Bundesland, mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Beeinflussende Faktoren sind bspw. Grundstücksform und -größe, Bodeneigenschaften, Erschließung und Lage.

Vergleichswertverfahren

Wie der Name es bereits verrät, wird bei dem Vergleichsverfahren das zu bewertende Objekt mit den Preisen vergangener Immobilienverkäufe aus dem Umkreis verglichen. Je mehr Übereinstimmungen die Immobilie zu den bereits verkauften Objekten aufweist, desto genauer ist der geschätzte Wert. Die relevanten Zahlen für solch einen Vergleich liefert der Gutachterausschuss einer Gemeinde.
Damit Sie einen individuellen Wert einer Immobilie errechnen können, werden die Durchschnittswerte pro Quadratmeter durch Zu- und Abschläge entsprechend Ihrer Immobilie angepasst. Während eine große Eigentümergemeinschaft einen Abschlag für eine Eigentumswohnung bedeutet, so wird eine Modernisierung als Zuschlag gewertet. Besonders bei Immobilien, die zur Selbstnutzung vorgesehen sind wird diese Methode bevorzugt.

Sachwertverfahren

Ein Sachwertverfahren kommt insbesondere dann zum Tragen, wenn die Bewertung durch das Vergleichswertverfahren nicht möglich ist. Dies kann beispielsweise bei zu wenig Vergleichsobjekten im Umfeld der Fall sein.
Bei der Bewertung wird der sogenannte Bodenwert, also der Wert für Grund und Boden eines Objektes, herangezogen. Dieser Wert wird mit den durchschnittlichen Kosten eines Neubaus addiert. Mögliche Abnutzungserscheinungen an der Immobilie werden als Abschlag abgezogen.

Ertragswertverfahren

Zur Einschätzung von vermieteten Mehrfamilienhäusern wird in der Regel das Ertragswertverfahren eingesetzt. Als Basis dienen dabei die erwirtschafteten Erträge, die sich durch die Jahreskaltmiete samt Grund und Boden abzüglich Fix- und Betriebskosten sowie diverser Messgrößen errechnen lassen. Multipliziert man diesen Wert mit einem Vervielfältiger, erhält man den Immobilienwert.

Wer kann eine Immobilie bewerten?

Immobilienbesitzer

Der Eigentümer eine Immobilie ist am naheliegendsten für die Bewertung des Kaufobjektes, kennt er diese doch am besten. Doch aufgepasst, zwar wird der Besitzer in der Lage sein diverse Kosten und Kennzahlen zum Objekt zu beziffern, ist aber unter Umständen emotional befangen und nicht immer objektiv und neutral in der Beurteilung. Deshalb ist eine Bewertung durch einen Fachmann auch für Eigentümer, die ihre Immobilie verkaufen möchten, ratsam. Ein realistischer Angebotspreis hilft dabei, schnell den richtigen Käufer zu finden.

Gutachter & Sachverständige

Für eine Besichtigung ist es in vielen Fällen ratsam, einen Sachverständigen direkt zum Termin mitzunehmen und ihn vor Ort einen Blick auf den Zustand der Immobilie werfen zu lassen. Auf diese Weise kann er das Objekt unter die Lupe nehmen und sämtliche Faktoren sowie mögliche Mängel feststellen und für die Immobilienbewertung dokumentieren.
Vor allem in Fällen in denen sich Käufer und Verkäufer nicht einig werden, ist das oftmals kostspielige Gutachten eines Sachverständigen, als Meinung eines neutralen Fachmanns, eine lohnende Investition. Ist eine Immobilienbewertung aus gerichtlichen, steuerlichen oder versicherungstechnischen Gründen erforderlich, z.B. bei einer Zwangsversteigerung oder einem Erbfall, so ist eine Bewertung durch einen Sachverständigen sogar unumgänglich. Bei einer Bewertung durch einen Gutachter liegen die Kosten meist über 1.000 Euro.
Haben Sie sich bereits für eine Immobilie oder ein Grundstück entschieden und die Finanzierung ist in trockenen Tüchern, entsendet die finanzierende Bank ebenfalls einen Gutachter, um den Wert der Immobilie festzustellen. Die Kosten für diesen übernimmt dann in der Regel die finanzierende Bank.

Immobilienmakler

Eine weitere und günstigere Option zur Wertermittlung, als die über einen Gutachter, bietet die Bewertung durch einen Makler. In einem Vergleichsverfahren wird er ähnliche Objekte mit der zu verkaufenden Immobilie vergleichen, um den Marktwert herauszufinden. Ein guter Makler kennt sowohl die örtlichen Preise, ist mit der Region vertraut und bringt durch seinen Beruf die erforderlichen Sachkenntnisse und die Erfahrung mit. Viele Maklerbüros und unabhängige Internetportale bieten eine erste Marktwert-Analyse auch online über das Internet an.

Unsere Baufinanzierungs-Experten beraten Sie gerne eingehend und finden gemeinsam mit Ihnen die perfekte Finanzierungslösung für Ihr Vorhaben.

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