- Feste Raten
- Sichere Planung
- Flexibilität durch Sondertilgungen, Ratenpausen und vieles mehr
Annuitätendarlehen: Was ist das?
In der Kürze lässt sich ein Annuitätendarlehen als ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsraten beschreiben. Durch eine Zinsbindung sichern Sie sich die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum, meist 10 oder 15 Jahre. Hierdurch haben Sie eine konstante monatliche Belastung und sichern sich für den gewählten Zeitraum gegen steigende Zinsen ab. Schon zu Beginn der Finanzierung zu wissen, welche monatliche Belastung auf Sie als Kreditnehmer zukommt, bietet Sicherheit und Planungsspielraum. Durch die Möglichkeit einer soliden Kalkulation ist das Annuitätendarlehen die klassische Finanzierungsmethode für Baufinanzierungen.
Wie funktioniert das Annuitätendarlehen?
Die Rückzahlungsraten des Annuitätendarlehens setzen sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Rückzahlung ist die eigentliche Darlehenstilgung gering, während die zu zahlenden Zinsen den größeren Teil der Rate einnehmen. Mit jeder Rate tilgen Sie einen kleinen Teil Ihres Darlehens und dadurch minimiert sich die Restschuld des Kredits. Da sich die Zinsen auf die Restschuld berechnen, sinkt der Zinsanteil mit schrumpfender Restschuld. Damit Ihre Ratenhöhe konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil dafür entsprechend an. Die Wahl einer anfänglich geringen Tilgung lässt die Höhe Ihrer monatlichen Rate entsprechend niedrig ausfallen. Wenn Sie das Darlehen schneller zurückzahlen möchten und damit eine kürzere Laufzeit für sich einplanen, ist eine hohe anfängliche Tilgung zu wählen.
Um sich einen festen Zinssatz über einen gewissen Zeitraum zu sichern, schließen Sie ein Darlehen mit einer Zinsbindung ab. Zum Ende des Zinsbindungszeitraums benötigen Sie eine Darlehensverlängerung in Form einer Anschlussfinanzierung oder Prolongation. Bereits einige Jahre vor dem Ablaufen der Zinsbindung können Sie sich den Zins über ein Forwarddarlehen sichern. Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeberartikel „Alles Wissenswerte zur Anschlussfinanzierung“.
Vorteile und Nachteile eines Annuitätendarlehens
Vorteile
- Konstante monatliche Raten: Die Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen und ist jeden Monat gleich hoch. Die finanzielle Belastung bleibt bis zum Ende der Zinsbindung konstant und steht bereits beim Abschluss der Immobilienfinanzierung fest, was maximale Planungssicherheit ermöglicht.
- Fester Zinssatz: Bei dem Annuitätendarlehen bleibt der festgelegte Sollzins bis zur Zinsbindungsfrist bestehen. Wer zu einem niedrigen Zinssatz abschließt, profitiert auch während steigenden Zinsen davon. Befinden sich die Zinsen in einem Aufwärtstrend können Sie sich bei Abschluss gegen steigende Bauzinsen absichern.
- Kontinuierliche Reduktion der Restschuld: Jede gezahlte Tilgung reduziert die Restschuld, da die einzelnen Tilgungszahlungen unmittelbar zum Abzug kommen. Eine geringere Restschuld bedeutet wiederum niedrigere Zinszahlungen.
- Planbare Restschuld nach Zinsbindungsfrist: Bei einem Annuitätendarlehen steht schon zu Beginn der Finanzierung fest, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist. Die frühzeitige Suche nach einer passenden Anschlussfinanzierung wird damit einfacher.
- Zusatzbausteine wie Sondertilgung, Ratenpausen oder Wiederaufstockung sorgen für Flexibilität.
Nachteile
- Eingeschränkte Flexibilität: Die gute Planbarkeit, die das Annuitätendarlehen attraktiv macht, bringt aber auch eine geringere Flexibilität mit sich. Innerhalb der Sollzinsbindung ist der Immobilienkredit wie vertraglich geregelt zu bedienen. Steigen die Zinsen, so haben Sie Ihren niedrigen Zinssatz bis zum Ende der Zinsbindung sicher. Fallen die Zinsen, ist der vereinbarte, höhere Zinssatz trotzdem zu zahlen. Auch Sondertilgungen sind nur entsprechend der vereinbarten Rahmenbedingungen möglich.
- Längere Laufzeit bei niedrigen Tilgungssätzen: Wenn Sie sich für niedrige Tilgungssätze entscheiden führt das in der Regel zu einer längeren Gesamtlaufzeit des Darlehens. Sie profitieren von einer geringeren monatlichen Rate. Insgesamt sind die Gesamtkosten jedoch aufgrund der längeren Laufzeit höher.
- Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung: Wenn Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchten, kann dies mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden sein. Diese Entschädigung wird oft berechnet, um die entgangenen Zinszahlungen für die Bank auszugleichen.
Flexibilität trotz fester Annuität durch Zusatzleistungen
Ein unerwarteter Bonus vom Arbeitgeber, eine Erbschaft oder unerwartete, finanzielle Engpässe - das Leben ist selten zu hundert Prozent planbar. Deshalb ist es wichtig auch bei einer festen Annuität flexibel handeln zu können. Beim Abschluss des Darlehens sollten Sie deshalb auf mögliche Zusatzleistungen achten. Solche zusätzlichen Leistungen können bei einer langen Kreditlaufzeit Unannehmlichkeiten ersparen und Ihnen helfen, kurzfristig auf unerwartete finanzielle Veränderungen eingehen zu können. Wir stellen Ihnen einige mögliche Zusatzleistungen Ihrer Finanzierung vor:
Sondertilgung
Eine Sondertilgung ermöglicht es Kreditnehmern, außerplanmäßige Tilgungen vorzunehmen, sei es durch unerwartete Geldzuflüsse wie Bonuszahlungen oder Erbschaften. Die zusätzlichen Tilgungen können dazu beitragen, die Restschuld schneller abzubauen und die Gesamtkosten des Darlehens zu reduzieren. Die Verfügbarkeit und Konditionen von Sondertilgungen variieren je nach Kreditgeber. Daher ist es ratsam, diese Optionen bei der Auswahl eines Annuitätendarlehens zu berücksichtigen. Trotz der ansonsten festgesetzten Ratenzahlungen beim Annuitätendarlehen ist eine Option der Sondertilgung von 5 oder 10 % p. a. üblich. Bei einigen Anbietern sind Zusatzzahlungen inklusive. Bei der PSD Bank Nord sind neben der Option von 5 oder 10 % p. a., beispielsweise 1.200 Euro p. a. immer inklusive. Optimal ist es, wenn Sie Sondertilgungen flexibel im Jahr leisten können und nicht auf ein bestimmtes Datum im Jahr oder auf eine bestimmte Mindestsumme festgelegt sind.
Tilgungssatzwechsel
Wenn sich Ihre Lebenssituation verändert und Sie mehr oder weniger Geld zur Verfügung haben, kann es sinnvoll sein, einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen. Dadurch können Sie Ihre Tilgungsrate entweder erhöhen oder senken und bleiben flexibel.
Ratenpausen
Sollten Sie unerwartet Schwierigkeiten haben Ihre Raten zu bezahlen, sollten Sie umgehend Kontakt zu Ihrem Kreditgeber aufnehmen. In der Regel lässt sich bei einem finanziellen Engpass eine individuelle Lösung in Form einer Ratenpause finden.
Wiederaufstockung
Die Option einer Wiederaufstockung, auch Finanzierungsreserve genannt, kann relevant werden, wenn während der Bauphase unvorhergesehene Kosten auftreten oder wenn der Bedarf für Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten besteht. Im Wesentlichen ermöglicht die Wiederaufstockung eine einfache und schnelle Erweiterung des vorhandenen Darlehensrahmens, ohne dass ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen werden muss. Dies kann vorteilhaft sein, wenn die Konditionen des ursprünglichen Darlehens noch günstig sind und es keine Notwendigkeit gibt, diese zu ändern.
Das Volltilger- & Tilgungsdarlehen
Abhängig von Ihrer persönlichen Situation gibt es noch andere Finanzierungsarten, die für Sie infrage kommen könnten. Das Volltilgerdarlehen zählt zwar zu den Annuitätendarlehen, jedoch ist hier die Gesamtlaufzeit des Kredits identisch zur Zinsbindung. Wenn Sie eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbaren, ist das gesamte Darlehen in diesem Zeitraum von 15 Jahren zu tilgen. Dadurch ist die Gesamtlaufzeit kurz und der Tilgungsanteil in den vergleichsweise hohen Raten entsprechend groß. Neben dem Vorteil der Zins- und Planungssicherheit gelten die hohe monatliche Belastung und die eingeschränkte Flexibilität des Volltilgerdarlehens als nachteilig. Sondertilgungen sind hier meist nicht möglich. Aus diesem Grund eignet sich ein Volltilgungsdarlehen vor allem für Personen mit einem hohen Einkommen.
Eine andere Form der Finanzierung im Gegensatz zum Annuitätendarlehen ist das Tilgungsdarlehen. Informationen hierzu finden Sie in unserem Ratgeberartikel „Tilgungsarten“.
Annuitätendarlehen in Kombination mit staatlichen Fördermitteln
In Deutschland gibt es verschiedene staatliche Programme zur Förderung von Wohneigentum, die eine Finanzierung erleichtern können. Diese Programme bieten unter bestimmten Voraussetzungen oft zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse oder Steuervorteile für Kreditnehmer. Begünstigt werden zum Beispiel Familien, aber auch das Bauen von energieeffizienten Immobilien. Insbesondere Förderdarlehen der KfW sind im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen interessant. Sie bieten meist günstigere Konditionen an, setzen aber ein erstrangiges Hauptdarlehen für die Immobilienfinanzierung voraus. Neben den Darlehen der KfW gibt es noch weitere staatlich geförderte Zuschüsse, zum Beispiel über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Die Integration solcher Fördermöglichkeiten in die Finanzierung kann die Gesamtkosten des Annuitätendarlehens erheblich senken. Eine Immobilienfinanzierung besteht aus diversen Bestandteilen und sollte individuell und für Sie optimal zusammengestellt werden.
Zertifizierte Modernisierungs- und Fördermittelberatung
- Erstellung eines individuellen Energiesparplans inkl. Energieausweis
- Erarbeitung eines individuellen Finanzierungs- und Sanierungsfahrplans
- Hilfestellung bei Analyse von Luftdichtheit, Wärmebrücken und Fenster
- Beratung und Begleitung bei der Beantragung von Fördermitteln z. B. KfW- und BAFA-Förderungen
- und vieles mehr...
Annuitätendarlehen richtig berechnen
Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie bequem Ihre monatliche Rate mit dem aktuellen Zins kalkulieren. In einem ersten Informationsgespräch mit einem Baufinanzierungsexperten erfahren Sie neben der für Sie idealen Rate weitere Details zu Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und anderen Möglichkeiten.
Damit Sie die monatliche Rate Ihres Annuitätendarlehens bequem berechnen können, geben wir Ihnen eine schnelle Anleitung: Addieren Sie zunächst den Zinssatz in Prozent für das Darlehen und Ihren gewünschten Tilgungssatz in Prozent zusammen. Das Ergebnis multiplizieren Sie mit der Darlehenssumme und dividieren das Ganze durch 12 Monate. Das Ergebnis zeigt eine Indikation für die Rückzahlungsrate, mit der Sie zu rechnen haben.
Egal, ob es um den Neubau, Kauf oder die Modernisierung sowie energetische Sanierung einer Immobilie geht: Der PSD WohnBegleiter bündelt alle relevanten Services für Sie unter einem Dach und kann Sie in Ihrem Vorhaben unterstützen. Nutzen Sie kostenlos umfangreiche Checklisten, interaktive Features und Schnellchecks mit sofortigem Ergebnis, oder vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin bei uns.
