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Paar freut sich am Tisch während sie auf das Handy schauen

Annuitätendarlehen: Was ist das?

In der Kürze lässt sich ein Annuitätendarlehen als ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsraten beschreiben. Durch eine Zinsbindung sichern Sie sich die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum, meist 10 oder 15 Jahre. Hierdurch haben Sie eine konstante monatliche Belastung und sichern sich für den gewählten Zeitraum gegen steigende Zinsen ab. Schon zu Beginn der Finanzierung zu wissen, welche monatliche Belastung auf Sie als Kreditnehmer zukommt, bietet Sicherheit und Planungsspielraum.

Wie funktioniert das Annuitätendarlehen?

Die Rückzahlungsraten des Annuitätendarlehens setzen sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Rückzahlung ist die eigentliche Darlehenstilgung gering, während die zu zahlenden Zinsen den größeren Teil der Rate einnehmen. Mit jeder Rate tilgen Sie einen kleinen Teil Ihres Darlehens und dadurch minimiert sich die Restschuld des Kredits. Da sich die Zinsen auf die Restschuld berechnen, sinkt der Zinsanteil mit schrumpfender Restschuld. Damit Ihre Ratenhöhe konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil dafür entsprechend an. Die Wahl einer anfänglich geringen Tilgung lässt die Höhe Ihrer monatlichen Rate entsprechend niedrig ausfallen. Wenn Sie das Darlehen schneller zurückzahlen möchten und damit eine kürzere Laufzeit für sich einplanen, ist eine hohe anfängliche Tilgung zu wählen. 

Um sich einen festen Zinssatz über einen gewissen Zeitraum zu sichern, schließen Sie ein Darlehen mit einer Zinsbindung ab. Zum Ende des Zinsbindungs­zeitraums benötigen Sie eine Darlehensverlängerung in Form einer Anschluss­finanzierung oder Prolongation. Bereits einige Jahre vor dem Ablaufen der Zinsbindung können Sie sich den Zins über ein Forward-Darlehen sichern. Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeberartikel „Alles Wissenswerte zur Anschlussfinanzierung“.

Gleichbleibende Rate während der gesamten Laufzeit
Grafik: Mit der Baufinanzierung Schritt-für-Schritt ins Eigenheim: Vom Immobilienwunsch bis zur Schlüsselübergabe

Die Schritte im Detail

1. Ziele und Wünsche klären
  • Überlegen Sie sich genau, was Sie wollen, bevor Sie sich auf die Suche nach einem Eigenheim machen. Je besser Sie wissen, wie Sie wohnen möchten, umso leichter wird es, die passende Immobilie zu finden. Klären Sie dabei Grundlegendes wie:

    • Möchten Sie lieber auf dem Land oder in der Stadt wohnen?
    • Was soll Ihr neues Heim unbedingt haben?
    • Was darf an Ihrem neuen Wohnort nicht fehlen und was wäre ein rotes Tuch für Sie?
    • Noch ein Tipp: Werfen Sie immer mal wieder einen Blick auf die Immobilienangebote in Ihrer Region. Auch wenn Sie noch keine konkreten Pläne für Ihren eigenen Immobilienkauf haben, lohnt es sich zu wissen, welche Häuser oder Wohnungen in Ihrer Region verkauft werden und vor allem, zu welchem Preis. So bekommen Sie eine Vorstellung davon, wie Ihre Wunschimmobilie aussehen kann, und welcher Kaufbetrag dafür üblich ist. Nicht selten werden Immobilien viel zu teuer angeboten.
2. Budget ermitteln
  • Hand aufs Herz: Überlegen Sie sich, wie viel Geld Sie zur Verfügung haben. Denken Sie dabei nicht nur an den Kaufpreis, sondern auch an die Kaufnebenkosten. Es ist außerdem ratsam, frühzeitig Eigenkapital anzusparen. Wir empfehlen Ihnen 20 bis 30 Prozent an Eigenkapital mitzubringen – allein schon, um die Nebenkosten einer Immobilienfinanzierung wie Grunderwerbssteuer oder Notarkosten abzudecken.

3. Immobilie suchen
  • Vor dem Immobilienkauf kommt die Suche. Die ist oft gar nicht so einfach. Wir sind nah dran am Immobilienmarkt in Ihrer Region und unterstützen Sie gern mit Rat und Tat.

4. Finanzierung besprechen und Unterlagen einreichen
  • In einem Beratungsgespräch setzen sich unsere Baufinanzierungsexpertinnen und -experten mit Ihnen zusammen und entwickeln ein Finanzierungskonzept.
    Damit wir uns ein Bild von Ihrer Wunschimmobilie machen können, bringen Sie bitte von den folgenden Unterlagen alle mit, die Sie haben:

    • Exposé,
    • Fotos der Immobilie,
    • Kaufvertrag,
    • Baupläne und
    • bei einer Eigentumswohnung die Teilungserklärung.

    Je mehr Unterlagen Sie mitbringen, desto besser können wir Sie beraten. Selbstverständlich geht es bei der Immobilienfinanzierung vor allem um Sie: Anhand Ihrer

    • monatlichen Ausgaben,
    • den letzten drei Gehaltsabrechnungen und
    • den drei letzten Steuerklärungen

    schätzen wir Ihre finanzielle Situation ein. Dabei berücksichtigen wir auch, wie viel Eigenkapital Sie mitbringen.

5. Kreditvertrag unterschreiben
  • Die Unterzeichnung des Kreditvertrags regelt die Finanzierung Ihrer Immobilie. Damit sind Sie bestens für den Notartermin gerüstet.

6. Notarin oder Notar aufsuchen
  • Damit das Haus oder die Wohnung wirklich Ihnen gehört, müssen Sie den Kaufvertrag notariell beglaubigen lassen. Die Notarin oder der Notar unterstützt Sie zudem bei der rechtlichen Abwicklung Ihres Kaufvertrags. Sie oder er überprüft die Einträge im Grundbuch, veranlasst eine Auflassungsvormerkung und bereitet den Kaufvertrag vor. Die Auflassungsvormerkung ist wichtig, damit die Verkäuferin oder der Verkäufer die Immobilie nicht noch jemand anderem anbieten oder sie als finanzielle Sicherheit nutzen und mit einer Grundschuld beleihen kann.

    Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie sich folgende Unterlagen genau ansehen:

    • Grundbuch: Gibt es Wege- oder Vorverkaufsrechte, ausstehende Erschließungskosten?
    • Baulastenverzeichnis: Wie ist die Bebaubarkeit des Grundstücks?
    • Liegenschaftskataster: Wo liegen die Grundstücksgrenzen?
    • Altlastenverzeichnis: Ist das Grundstück belastet, zum Beispiel durch Bodengifte?
7. Kaufpreis bezahlen
  • Ist der Kaufvertrag unterschrieben, fordert die Notarin oder der Notar Sie schriftlich auf, den Kaufpreis zu zahlen.

8. Ins Grundbuch eintragen lassen
  • Nachdem Sie den Kaufpreis gezahlt haben, veranlasst Ihre Notarin oder Ihr Notar, dass Sie ins Grundbuch eingetragen werden.

9. Schlüssel bekommen und Einzug planen
  • Herzlichen Glückwunsch! Sie halten den Schlüssel zu Ihrem neuen Eigenheim in den Händen. Nun heißt es Kisten packen und Umzug vorbereiten. Unter Umständen geht es jetzt auch los mit Renovierungsarbeiten.

Vorteile und Nachteile eines Annuitätendarlehens

Vorteile:

  • Konstante monatliche Raten: Die Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen und ist jeden Monat gleich hoch. Die finanzielle Belastung bleibt bis zum Ende der Zinsbindung konstant und steht bereits beim Abschluss der Immobilienfinanzierung fest, was maximale Planungssicherheit ermöglicht.
  • Fester Zinssatz: Bei dem Annuitätendarlehen bleibt der festgelegte Sollzins bis zur Zinsbindungsfrist bestehen. Wer zu einem niedrigen Zinssatz abschließt, profitiert auch während steigenden Zinsen davon. Befinden sich die Zinsen in einem Aufwärtstrend können Sie sich bei Abschluss gegen steigende Bauzinsen absichern.
  • Kontinuierliche Reduktion der Restschuld: Jede gezahlte Tilgung reduziert die Restschuld, da die einzelnen Tilgungszahlungen unmittelbar zum Abzug kommen. Eine geringere Restschuld bedeutet wiederum niedrigere Zinszahlungen.
  • Planbare Restschuld nach Zinsbindungsfrist: Bei einem Annuitätendarlehen steht schon zu Beginn der Finanzierung fest, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ist. Die frühzeitige Suche nach einer passenden Anschlussfinanzierung wird damit einfacher. 
  • Zusatzbausteine wie Sondertilgung, Ratenpausen oder Wiederaufstockung sorgen für Flexibilität.

Nachteile:

  • Eingeschränkte Flexibilität: Die gute Planbarkeit, die das Annuitätendarlehen attraktiv macht, bringt aber auch eine geringere Flexibilität mit sich. Innerhalb der Sollzinsbindung ist der Immobilienkredit wie vertraglich geregelt zu bedienen. Steigen die Zinsen, so haben Sie Ihren niedrigen Zinssatz bis zum Ende der Zinsbindung sicher. Fallen die Zinsen, ist der vereinbarte, höhere Zinssatz trotzdem zu zahlen. Auch Sondertilgungen sind nur entsprechend der vereinbarten Rahmenbedingungen möglich.
  • Längere Laufzeit bei niedrigen Tilgungssätzen: Wenn Sie sich für niedrige Tilgungssätze entscheiden führt das in der Regel zu einer längeren Gesamtlaufzeit des Darlehens. Sie profitieren von einer geringeren monatlichen Rate. Insgesamt sind die Gesamtkosten jedoch aufgrund der längeren Laufzeit höher. 
  • Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung: Wenn Sie das Darlehen vorzeitig zurückzahlen möchten, kann dies mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden sein. Diese Entschädigung wird oft berechnet, um die entgangenen Zinszahlungen für die Bank auszugleichen.
Eine junge Familie spielt im Rohbau ihres Eigenheims

Flexibilität trotz fester Annuität durch Zusatzleistungen

Ein unerwarteter Bonus vom Arbeitgeber, eine Erbschaft oder unerwartete, finanzielle Engpässe - das Leben ist selten zu hundert Prozent planbar. Deshalb ist es wichtig auch bei einer festen Annuität flexibel handeln zu können. Beim Abschluss des Darlehens sollten Sie deshalb auf mögliche Zusatzleistungen achten. Solche zusätzlichen Leistungen können bei einer langen Kreditlaufzeit Unannehmlichkeiten ersparen und Ihnen helfen, kurzfristig auf unerwartete finanzielle Veränderungen eingehen zu können. Wir stellen Ihnen einige mögliche Zusatzleistungen Ihrer Finanzierung vor:

Sondertilgung

Eine Sondertilgung ermöglicht es Kreditnehmern, außerplanmäßige Tilgungen vorzunehmen, sei es durch unerwartete Geldzuflüsse wie Bonuszahlungen oder Erbschaften. Die zusätzlichen Tilgungen können dazu beitragen, die Restschuld schneller abzubauen und die Gesamtkosten des Darlehens zu reduzieren. Die Verfügbarkeit und Konditionen von Sondertilgungen variieren je nach Kreditgeber. Daher ist es ratsam, diese Optionen bei der Auswahl eines Annuitätendarlehens zu berücksichtigen. Trotz der ansonsten festgesetzten Ratenzahlungen beim Annuitätendarlehen ist eine Option der Sondertilgung von 5 oder 10 % p. a. üblich. Bei einigen Anbietern sind Zusatzzahlungen inklusive. Bei der PSD Bank Nord sind neben der Option von 5 oder 10 % p. a., beispielsweise 1.200 Euro p. a. immer inklusive. Optimal ist es, wenn Sie Sondertilgungen flexibel im Jahr leisten können und nicht auf ein bestimmtes Datum im Jahr oder auf eine bestimmte Mindestsumme festgelegt sind.

Tilgungssatzwechsel

Wenn sich Ihre Lebenssituation verändert und Sie mehr oder weniger Geld zur Verfügung haben, kann es sinnvoll sein, einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen. Dadurch können Sie Ihre Tilgungsrate entweder erhöhen oder senken und bleiben flexibel.

Ratenpausen

Sollten Sie unerwartet Schwierigkeiten haben Ihre Raten zu bezahlen, sollten Sie umgehend Kontakt zu Ihrem Kreditgeber aufnehmen. In der Regel lässt sich bei einem finanziellen Engpass eine individuelle Lösung in Form einer Ratenpause finden.

Wiederaufstockung

Die Option einer Wiederaufstockung, auch Finanzierungsreserve genannt, kann relevant werden, wenn während der Bauphase unvorhergesehene Kosten auftreten oder wenn der Bedarf für Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten besteht. Im Wesentlichen ermöglicht die Wiederaufstockung eine einfache und schnelle Erweiterung des vorhandenen Darlehensrahmens, ohne dass ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen werden muss. Dies kann vorteilhaft sein, wenn die Konditionen des ursprünglichen Darlehens noch günstig sind und es keine Notwendigkeit gibt, diese zu ändern.

Das Volltilger- & Tilgungsdarlehen

Abhängig von Ihrer persönlichen Situation gibt es noch andere Finanzierungsarten, die für Sie infrage kommen könnten. Das Volltilgerdarlehen zählt zwar zu den Annuitätendarlehen, jedoch ist hier die Gesamtlaufzeit des Kredits identisch zur Zinsbindung. Wenn Sie eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbaren, ist das gesamte Darlehen in diesem Zeitraum von 15 Jahren zu tilgen. Dadurch ist die Gesamtlaufzeit kurz und der Tilgungsanteil in den vergleichsweise hohen Raten entsprechend groß. Neben dem Vorteil der Zins- und Planungssicherheit gelten die hohe monatliche Belastung und die eingeschränkte Flexibilität des Volltilgerdarlehens als nachteilig. Sondertilgungen sind hier meist nicht möglich. Aus diesem Grund eignet sich ein Volltilgungsdarlehen vor allem für Personen mit einem hohen Einkommen.

Eine andere Form der Finanzierung im Gegensatz zum Annuitätendarlehen ist das Tilgungsdarlehen. Informationen hierzu finden Sie in unserem Ratgeberartikel „Tilgungsarten“.

Annuitätendarlehen in Kombination mit staatlichen Fördermitteln

In Deutschland gibt es verschiedene staatliche Programme zur Förderung von Wohneigentum, die eine Finanzierung erleichtern können. Diese Programme bieten unter bestimmten Voraussetzungen oft zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse oder Steuervorteile für Kreditnehmer. Begünstigt werden zum Beispiel Familien, aber auch das Bauen von energieeffizienten Immobilien. Insbesondere Förderdarlehen der KfW sind im Zusammenhang mit einem Annuitätendarlehen interessant. Sie bieten meist günstigere Konditionen an, setzen aber ein erstrangiges Hauptdarlehen für die Immobilienfinanzierung voraus. Neben den Darlehen der KfW gibt es noch weitere staatlich geförderte Zuschüsse, zum Beispiel über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Die Integration solcher Fördermöglichkeiten in die Finanzierung kann die Gesamtkosten des Annuitätendarlehens erheblich senken. Eine Immobilienfinanzierung besteht aus diversen Bestandteilen und sollte individuell und für Sie optimal zusammengestellt werden.

Ehepaar informiert sich im Beratungsgespräch über die verschiedenen Förderprogramme

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Annuitätendarlehen richtig berechnen

Mit unserem Baufinanzierungsrechner können Sie bequem Ihre monatliche Rate mit dem aktuellen Zins kalkulieren. In einem ersten Informationsgespräch mit einem Baufinanzierungsexperten erfahren Sie neben der für Sie idealen Rate weitere Details zu Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und anderen Möglichkeiten.

Damit Sie die monatliche Rate Ihres Annuitätendarlehens bequem berechnen können, geben wir Ihnen eine schnelle Anleitung: Addieren Sie zunächst den Zinssatz in Prozent für das Darlehen und Ihren gewünschten Tilgungssatz in Prozent zusammen. Das Ergebnis multiplizieren Sie mit der Darlehenssumme und dividieren das Ganze durch 12 Monate. Das Ergebnis zeigt eine Indikation für die Rückzahlungsrate, mit der Sie zu rechnen haben.

Egal, ob es um den Neubau, Kauf oder die Modernisierung sowie energetische Sanierung einer Immobilie geht: Der PSD WohnBegleiter bündelt alle relevanten Services für Sie unter einem Dach und kann Sie in Ihrem Vorhaben unterstützen. Nutzen Sie kostenlos umfangreiche Checklisten, interaktive Features und Schnellchecks mit sofortigem Ergebnis, oder vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin bei uns. 

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