Neubau

Zu Ihrer finanziellen Orientierung und um den eigenen finanziellen Rahmen für Kauf sowie den Bau abzuschätzen, sollten Sie sich zuerst mit dem Thema Finanzierung beschäftigen. Bei der Finanzierung eines Neubaus sollte Eigenkapital von etwa 20 % für das Bauvorhaben eingeplant werden. Einige Banken rechnen auch Eigenleistung als Eigenkapital in der Regel mit 10 – 15 % mit ein. Das restliche Kapital steht Ihnen durch eine flexible und günstige Baufinanzierung zur Verfügung.

Eine erste Orientierung, wie viel Darlehen Sie sich leisten können, gibt Ihnen unser Budget-Rechner. Zusätzlich zur Indikation des Budget-Rechners ist ein Beratungsgespräch bei Ihrer Bank sinnvoll, denn so unterschiedlich die Wünsche an den Neubau sind, so verschieden sind auch die Bedürfnisse an ein Darlehen. Informieren Sie sich im Vorfeld über Finanzierungsarten und Tilgungsarten. Auch Ihr Berater gibt Ihnen wertvolle Tipps zur Finanzierung und zum Neubau. So können Sie in vielen Fällen ein zinsgünstiges Darlehen der KfW in Anspruch nehmen und zusätzlich einen Tilgungszuschuss erhalten. Nähere Informationen zur KfW-Förderung erhalten Sie hier.

Trotz guter Planung können unvorhergesehene Dinge eintreten, welche die Finanzierung beeinflussen. Mögliche Bausteine, wie Sondertilgungen und Ratenpausen sind bei einer Finanzierung genauso wichtig wie die Konditionen. Planen Sie einen finanziellen Puffer für unvorhergesehenes ein. Legen Sie bei Ihrem Bauvorhaben Wert auf eine flexible Baufinanzierung, so gehen Sie beim Hausbau auf Nummer sicher.

Beim Bau eines Hauses entstehen bereits beim Grundstückserwerb erste Kosten. Für den Kauf des Grundstücks fällt eventuell eine Maklercourtage an (liegt zwischen 4,76 % und 7,14 %). Kosten für die Grunderwerbssteuer auf das Grundstück (zwischen 3,5 und 6,5 %), den Notar (ca. 1,2 %) sowie den Grundbucheintrag (0,5 %) müssen immer mit einkalkuliert werden.

Berücksichtigen Sie auch, dass noch vor dem Baustart Erschließungskosten, Vermessungskosten und Abrisskosten sowie Kosten für die Baugenehmigung (0,2 % der Bausumme) hinzukommen können. Um sich den Traum von einem schönen Haus erfüllen zu können, sollten Sie in einen Architekten investieren. Als Faustregel gelten hier 12-15 % der Baukosten. Beim Baustart fallen dann noch Kosten für Baustrom und Bauwasser (ca. 500-1.000 Euro) an. Planen Sie also auf alle Fälle Reserven ein und vergessen Sie nicht die Versicherungen. Die Bauwesenversicherung schlägt mit ca. 150 bis 250 Euro zu Buche. Die Bauherrenhaftpflicht kostet einmalig zwischen 70 und 250 Euro. Erstellen Sie sich am besten eine eigene Kostenübersicht.

Häufig vergessen werden die Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen, die schnell mit mehreren Tausend Euro zu Buche schlagen.

Neben den Kosten sollte die Lage des Grundstücks in die Entscheidungsfindung mit einfließen. Die Länge des Arbeitswegs ist hier ebenso wie die Entfernung zum Kindergarten oder zur Schule wichtig. Genauso spielen eine gute Verkehrsanbindung, mögliche Freizeitaktivitäten in näherer Umgebung und Einkaufsmöglichkeiten sowie Ärzte eine Rolle. Überprüfen Sie die Gegebenheiten genau, indem Sie zum Beispiel Nachbarn befragen. Passt die Lage zu Ihren Bedürfnissen? Sie sollen sich schließlich wohlfühlen.

Für die Planung des Hausbaus mit einem Architekten ist ein ausreichender Vorlauf wichtig, denn viele Fragen sind zu klären: Welche Größe soll das Eigenheim haben? Ist eine Erweiterung des Hauses absehbar und baulich möglich? Wo sollen Schlafzimmer, Wohnzimmer, Bad und Küche liegen?

Viele Bauherren machen sich zuerst Gedanken darüber, wo die Küche, der Eingangsbereich oder das Kinderzimmer liegen soll. Viel wichtiger ist jedoch zuerst zu klären, wie viel Stauraum Sie benötigen, beziehungsweise, ob Sie einen Keller brauchen. Schreiben Sie eine Liste mit Einrichtungsgegenständen, die sie nicht täglich brauchen und mit dem Raumbedarf, den Sie haben.

Um Planungssicherheit zu garantieren, kalkulieren Sie am besten die nächsten fünf Jahre mit ein. Hat beispielsweise eines Ihrer Kinder demnächst vor auszuziehen, dann wäre weniger Wohnfläche nötig. Falls Sie sich unsicher sind, überschlagen Sie den laufenden Meter, den Sie benötigen: Haustechnik (2 bis 6 Meter oder extra Raum), Bekleidung und Schuhe (Sommer/Wintersachen, ab 2 Meter), Waschbereich (Waschmaschine, Trockner, Leine, ca. 2-3 Meter), und Hobbysachen (ab 2 Meter). Als Richtwert gilt: Wenn Sie nicht mehr als 8 Meter benötigen, dann können Sie auch gut ohne Keller auskommen. Als Lagerfläche kann zudem ebenfalls ein Dachboden dienen.

Nachdem die Frage nach dem Keller geklärt ist, können Sie mit der Raumaufteilung beginnen. Schon beim ersten Entwurf des Grundrisses sollten Sie sich sowohl Gedanken über die Ausrichtung und die Nutzung der Räume, als auch deren Größe Gedanken machen. Als grober Richtwerte gelten: Schlafzimmer ca. 16m², Kinderzimmer ab 10 m² und Wohnzimmer ab 20 m². Die Zimmergrößen sind allerdings abhängig von Ihren Vorstellungen. Dient Ihr Wohnzimmer zugleich als Esszimmer, sind 20 m² wahrscheinlich zu klein. Auch Kinder brauchen, mit zunehmendem Alter, immer mehr Platz. Machen Sie sich bereits frühzeitig Gedanken über die Einrichtung, damit Ihnen später genügend Stellfläche zur Verfügung steht.

Inspiration für Ihr späteres Eigenheim bieten Fachausstellungen zum Beispiel für den Sanitärbereich, aber auch für Fliesen, Treppen und Türen.

Nicht nur für das Wohlbefinden ist die richtige Ausrichtung der Räumlichkeiten wichtig. Nutzen Sie den Sonneneinfall, um Heizkosten zu sparen. Im Norden sollten sich Räume befinden, die wenig Tageslicht brauchen, wie das Badezimmer oder ein Vorratsraum. Wer morgens von der Sonne geweckt werden möchte plant das Schlafzimmer auf der Ostseite. Auch Küchen können auf der Ostseite platziert werden. Die Süd- und Westseite ist bekannt für die großzügige Sonneneinstrahlung, Durch eine großzügige Verglasung heizen sich die Räumlichkeiten schnell auf und Sie müssen weniger heizen. Die Gefahr einer Überhitzung durch zu viel Sonne ist aber leider auch gegeben. Heizkosten können zudem durch effiziente Isolierverglasung und neueste Heizungsanlagen gespart werden. Energieeffiziente Neubauten werden zudem durch einen Tilgungszuschuss durch die KfW gefördert.

Selbst bei der besten Planung kann Ihnen der Bebauungsplan noch einen Strich durch die Rechnung machen. Sichern Sie sich im Vorfeld ab und lassen Sie sich von einem Architekten beraten welches Vorhaben Sie in die Tat umsetzen dürfen und welche Einschränkungen, wie beispielsweise die Anzahl der Stockwerke, Sie akzeptieren müssen. Denken Sie auch frühzeitig an die Außenanlagen. Beschränkungen für Bauvorhaben wie eine Garage oder ein Carport sind ebenfalls im Bebauungsplan vermerkt.

Jetzt wo Sie wissen, welche Wohnwünsche Sie umsetzen dürfen, beginnt die Qual der Wahl: Fertighaus oder Massivhaus? Massivhäuser werden meist „Stein-auf-Stein“ gebaut. Oftmals übernimmt ein Architekt die Planung und Organisation ganz nach Ihren Wünschen. Für den Bau sind dann Fachfirmen verantwortlich. Ebenfalls möglich ist die Erstellung eines schlüsselfertigen Massivhauses durch einen Bauträger. Auf der einen Seite ist ein Massivhaus zwar teurer, auf der anderen Seite bekommen Sie aber auch ein individuelles Zuhause.

Massivhäuser sind den Fertighäusern im Bereich Wärmedämmung voraus und minimieren so die Heizkosten. Das Fertighaus besteht aus vorgefertigten Platten aus Holz und zeichnet sich daher durch seine Umweltfreundlichkeit aus. Wenn Sie ein Standardobjekt wählen, können Sie besonders günstig und besonders schnell bauen: Die vorgefertigten Bauteile können binnen einer Woche nach dem Baukastenprinzip zusammengesetzt werden und schon steht der Rohbau.

Ein Bauträger kauft unbebaute Grundstücke und ist dafür verantwortlich, dass dort ein Gebäude errichtet wird. Er übernimmt die Planung und Überwachung des Bauvorhabens, beauftragt Bauunternehmen sowie Handwerksbetriebe und holt sämtliche Baugenehmigungen ein. Der fertige Neubau wird dann zusammen mit dem Grundstück an neue Eigentümer verkauft.

Bei der Wahl des richtigen Bauträgers spielen Zuverlässigkeit, Qualität und Zahlungsfähigkeit eine besondere Rolle. Schauen Sie sich zunächst Objekte des jeweiligen Bauträgers an und befragen Sie deren Bewohner nach der Zufriedenheit. Auch Qualitätszertifikate oder Gütezeichen eignen sich zur Prüfung des Bauträgers. Zudem sollte Ihnen der Bauleiter eine Gewährleistungsfrist von mindestens vier Jahren für Ihre Immobilie anbieten. Koppeln Sie Ihre Zahlungen an den Baufortschritt und zahlen Sie tatsächlich erst bei der vertragsgemäßen und mängelfreien Fertigstellung einzelner Baustufen. Wenn Sie dennoch lieber auf Nummer sicher gehen möchten, können Sie eine Baufertigstellungsversicherung abschließen. Diese übernimmt eventuelle Mehrkosten, falls der Bauträger zahlungsunfähig wird.

Das Wichtigste zuerst: Übernehmen Sie sich nicht! Klar ist es verlockend, durch die eine oder andere Arbeitsstunde auf dem Bau etwas Geld zu sparen. Allerdings verschätzen sich ungeübte Handwerker oft mit dem Zeitaufwand und überschätzen die eigene handwerkliche Leistungsfähigkeit. Diese groben Richtwerte sollten Sie als Laie einkalkulieren:

• Tapezieren und Malen: ca. 120 Stunden (4.300 - 5.100 Euro Ersparnis)
• Ausbau des Daches: ca. 100 - 130 Stunden (3.100 - 4.100 Euro)
• Verlegen von Fliesen: ca. 50 Stunden (1.900 Euro)
• Verlegen von Fußbodenbelägen: ca. 90 Stunden (3000 - 3.500 Euro)
• Anlegen des Gartens: 40 - 60 Stunden (1.000 Euro)

Achtung: Wenn Bekannte und Verwandte beim Bau mithelfen, sollten Sie diese versichern. Denn bei Arbeitsunfällen haben Ihre Helfer ansonsten keinen Schutz durch die gesetzliche Unfallversicherung.

Mit diesen Tipps sind Sie für Ihren Neubau gewappnet und können entspannt diesem Großprojekt entgegenblicken. Falls Sie dennoch das Gefühl haben den Überblick zu verlieren, empfehlen wir Ihnen mit Checklisten zu arbeiten: Wir haben einige für Sie vorbereitet.