Immobilien als Kapitalanlage

Die zehn wichtigsten Schritte, die Sie bei einer Kapitalanlage in Immobilien berücksichtigen sollten:

  1. Hinterfragen Sie Ihre Nutzungsvorstellungen und wählen Sie die passende Objektart: Je nach Kapital, Renditeerwartungen und persönlichen Zielen sollten Käufer die passende Immobilienart wählen, sei es Wohn- oder Gewerbeimmobilie, Haus oder Eigentumswohnung. 
  2. Prüfen Sie Ihre Finanzierungsoptionen: Informationen zu verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten, Zinssätzen und Förderprogrammen sind entscheidend für die finanzielle Planung.
  3. Die richtige Lage der Immobilie ist entscheidend: Die Standortwahl beeinflusst maßgeblich die Wertentwicklung und die Nachfrage nach Mietobjekten und sollte beim Kauf berücksichtigt werden.
  4. Überprüfen Sie den für Ihr Bundesland gültigen Satz der Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer in Deutschland variiert nach Bundesland und beeinflusst die Gesamtkosten des Kaufs unterschiedlich stark. 
  5. Beobachten Sie die Marktsituation: Eine Analyse der aktuellen Marktlage, Mietpreise und Nachfrage ermöglicht eine realistische Einschätzung der Rentabilität.
  6. Prüfen Sie den baulichen Zustand Ihres Wunschobjektes: Der Zustand der Immobilie ist entscheidend, um eventuell anstehende Renovierungs- oder Modernisierungskosten im Vorfeld einschätzen zu können.
  7. Beleuchten Sie Ihre Immobilie hinsichtlich der Energieeffizienz: Besonders bei Neubauten ist die Energieeffizienz wichtig für langfristige Kosteneinsparungen und Umweltaspekte.
  8. Überdenken Sie rechtliche Aspekte: Eine gründliche Prüfung von Grundbucheinträgen, Belastungen und speziellen rechtlichen Rahmenbedingungen vor dem Kauf ist unerlässlich und erspart böse Überraschungen im Nachgang.
  9. Erkundigen Sie sich über die Entwicklungspläne in der Umgebung: Zukünftige Infrastrukturprojekte oder Stadtentwicklungspläne können die Wertentwicklung der Immobilie nachhaltig beeinflussen.
  10. Unterziehen Sie die Investition einer genauen Risikoanalyse, um sich bestmöglich abzusichern: Die Bewertung potenzieller Risiken wie Zinsänderungen, Marktschwankungen und Leerstandsrisiken ist wichtig. Überlegungen zur Absicherung gegen diese Risiken, beispielsweise durch Versicherungen oder geeignete Finanzinstrumente, sind ebenfalls relevant.

Warum ist der Immobilienkauf als Kapitalanlage geeignet?

Die Inflation ist so hoch wie seit vierzig Jahren nicht mehr. Eine Kapitalanlage in Immobilien lohnt sich dennoch, wenngleich sie durch hohe Zinssätze und den damit steigenden Kosten nicht für jedermann möglich ist. In der Vergangenheit hat es sich bewährt, gerade in Krisenzeiten das Geld in Immobilien zu investieren. Wohnimmobilien und Grundstücke gelten als wertstabil und verzeichnen langfristig in der Regel sogar Wertzuwachs. 

Durch die sinkende Nachfrage, bleiben viele Immobilien länger als üblich auf dem Markt, weshalb die Möglichkeit besteht aus einem erweiterten Angebotspool die passende Immobilie auszuwählen. Wer ein hohes Eigenkapital mitbringt, ist dabei im Vorteil. Kapitalanleger mit hohem Eigenkapital haben nicht nur bessere Finanzierungsmöglichkeiten und erhalten oft günstigere Kondition mit niedrigeren Zinsen. Eigenkapital kann auch die Verhandlungsposition beim Immobilienkauf stärken. Verkäufer und andere Parteien neigen eher dazu, auf die Bedingungen des Käufers einzugehen, wenn dieser einen beträchtlichen Anteil des Kaufpreises selbst finanzieren kann.

Und: Wer geschickt verhandelt, kann den angebotenen Kaufpreis noch reduzieren. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Mietwohnungen höher, als sie es noch in den vergangenen Jahren war. Wird eine Wohnung zum Vermieten gekauft, sind neue Mieter schnell gefunden.

Welche Vorteile bzw. Nachteile bietet eine Anlage in Immobilien?

Vorteile:

  • Möglichkeit einer langfristigen Wertsteigerung: Historisch gesehen neigen Immobilien dazu, im Laufe der Zeit an Wert zuzulegen, insbesondere in stark nachgefragten Regionen.
  • Diversifikation des Portfolios: Immobilieninvestitionen können ein wirksames Mittel zur Diversifikation eines Anlage-Portfolios sein, da sie sich oft anders verhalten als andere Anlageformen, wie zum Beispiel Aktienfonds oder Anleihen.
  • Inflationsschutz: Immobilien gelten als Schutz gegen Inflation, da die Mieten und Immobilienwerte tendenziell mit steigenden Lebenshaltungskosten einhergehen.
  • Eigennutzung: Eine Immobilie als Kapitalanlage bietet nicht nur eine Investitionsmöglichkeit, sondern auch Sicherheit und Komfort als ein zukünftiges Eigenheim.
  • Vorsorgemöglichkeit: Gerade für das Rentenalter bieten vermietete Immobilien eine stabile Einnahmequelle.
  • Diverse Steuersparmöglichkeiten:
    • Die beim Kauf anfallenden Notarkosten und Grundbuchgebühren können im Jahr der Zahlung als Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt werden.
    • Wenn eine Maklerprovision für den Immobilienkauf gezahlt wurde, kann diese kurzfristig als Anschaffungsnebenkosten abgezogen werden.
    • 20 Prozent der Handwerkskosten (maximal 1.200€ pro Jahr) können abgesetzt werden.
    • Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind von der Steuer absetzbar.
    • Kosten für den Neubau können jährlich mit 2 Prozent abgeschrieben werden.
    • Kosten für Wohnungsannoncen und Maklerkosten können in der Steuererklärung angegeben werden.
    • Grundsteuer kann in der Steuererklärung geltend gemacht werden.
    • Zinsen für die Baufinanzierung können in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Weitere Tipps wie Sie als Vermieter Steuern sparen finden sie hier. Unsere aufgeführten Steuersparmöglichkeiten sind als unverbindliche Tipps zu verstehen. Bei Interesse sollte eine ausführliche Beratung durch einen Steuerberater erfolgen.


Nachteile

  • Hohe Anfangsinvestitionen: Der Kauf einer Immobilie erfordert oft ein hohes Startkapital für die Anzahlung, Nebenkosten und eventuelle notwendige Renovierungen im Vorfeld.
  • Langfristige Kapitalbindung & Illiquidität: Beim Kauf einer Immobilie wird das Kapital langfristig gebunden. Zudem kann es zeitaufwendig sein, eine Immobilie zu verkaufen und es ist möglicherweise nicht so schnell umsetzbar wie der Verkauf anderer Anlageformen.
  • Laufende Kosten: Die ständige Instandhaltung und Modernisierung einer Immobilie kann kostenintensiv sein.
  • Risiko von Leerstand: Leerstehende Immobilien generieren keine Mieteinnahmen und in wirtschaftlich unsicheren Zeiten kann es Zeit in Anspruch nehmen, neue Mieter zu finden.
  • Marktabhängigkeit: Der Wert von Immobilien ist stark von regionalen Markttrends abhängig, was zu Schwankungen führen kann. Ein Wertverlust sollte einkalkuliert werden.
  • Risiko bei Konzentration auf eine Anlageform: Bei einer Konzentration auf eine Immobilie als einzige Geldanlage besteht ein finanziell höheres Restrisiko. Es macht daher Sinn, Ihr Kapital auf mehrere Anlageformen zu verteilen.
  • Rentabilitätsrisiko: Es besteht die Möglichkeit, dass die erwartete Rendite nicht erzielt wird z. B. durch steigende Finanzierungskosten bei der Anschlussfinanzierung oder nicht die erwarteten Mieteinnahmen generiert werden.
  • Makroökonomische Risiken: Ökonomische Abschwünge oder Finanzkrisen können den Immobilienmarkt negativ beeinflussen und zu Wertverlusten führen, sodass eine prognostizierte Wertsteigerung nicht eintritt.

Welche Möglichkeiten der Kapitalanlage in Immobilien gibt es?

Bei der Entscheidung für eine Investition in Immobilien haben Sie gleich mehrere Möglichkeiten. Welche Option infrage kommt, hängt stark von Ihrer individuellen Risikobereitschaft und vom geplanten Kapitaleinsatz ab. Grundsätzlich werden vier Anlageformen unterschieden:

Hauskauf
Einfamilienhaus mit Solaranlage und großem Garten

Ein- oder Mehrfamilienhäuser werfen oft eine höhere Rendite ab als Wohnungen, sind aber in der Regel, bei ähnlichem Flächenmaß, teurer als Eigentumswohnungen. Grund dafür ist das inkludierte Grundstück, welches mitbezahlt werden muss, aber keine Rendite abwirft. Erst bei einem Wiederverkauf der Immobilie kann der Wert durch eine entsprechend gute Lage gesteigert werden. Deshalb gilt es beim Kauf einer Immobilie neben dem Zustand des Objektes, der Ausstattung und Vermietbarkeit auch die Lage zu berücksichtigen.

Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, ob Sie lieber eine Immobilie kaufen oder bauen wollen, haben wir für Sie hilfreiche Tipps für den Hauskauf und Tipps für den Neubau zusammengefasst. Außerdem hilft Ihnen unserer Artikel “Was kostet eigentlich ein Haus” sowie unser Baukostenrechner bei der Kostenkalkulation.

Eigentumswohnung
Eigentumswohnung mit großem Balkon

Als Anlageobjekt für Einsteiger mit einem geringen Eigenkapital empfiehlt sich eine Eigentumswohnung. Der Kaufpreis einer Wohnung fällt oftmals niedriger aus als bei einem Einfamilienhaus und birgt ein geringeres finanzielles Risiko. Wie beim Hauskauf stammen die Erträge aus der Vermietung des Wohnraumes.

Allerdings ist die Wohnung in der Regel Bestandteil eines Wohnhauses mit Eigentümergemeinschaft. Es ist auf eine gute Zusammenarbeit dieser Gemeinschaft und der Hausverwaltung zu achten, denn Entscheidungen, die die Immobilie betreffen (z. B. Renovierungen) müssen von allen Eigentümern mitgetragen werden. Zusätzlich müssen Eigentümer monatliche Hausgeld-Vorschüsse zahlen, die für die Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verwendet werden. Diese Zahlungen sind auch bei Leerstand der Wohnung erforderlich. Vor dem Kauf ist es daher ratsam, sich über die Beziehung zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwaltung sowie anstehende Instandhaltungen zu informieren. Zusätzlich zur finanziellen Beteiligung an Instandhaltungskosten und Verwaltungsaufgaben sollten potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung die Höhe der Rücklagen innerhalb der Eigentümergemeinschaft prüfen. Ausreichende Rücklagen sind wichtig, um unvorhergesehene Kosten oder größere Reparaturen abzudecken, ohne dass es zu Sonderumlagen kommt. Prüfen Sie außerdem die rechtlichen Aspekte, wie zum Beispiel den Zustand des Gemeinschaftseigentums, mögliche Sonderrechte und Pflichten. Auch eine Überprüfung von laufenden oder zukünftige Bauprojekten in der Umgebung lohnt sich. Diese können sich auf den Wert der Immobilie auswirken.

Gewerbeimmobilie
Große Gewerbeimmobilie mit Verkaufs- und Lagerflächen

Gewerbeimmobilien sind eine potenzielle Geldanlage, doch der Erfolg hängt stark von der Lage und Infrastruktur des Gebäudes ab. Die Vermietung erfordert spezifische infrastrukturelle Voraussetzungen und Unsicherheiten in der Marktsituation erschweren die Prognose des Gewerbebedarfs. Dauerhafter Leerstand kann die Gewerbeimmobilie zu einem finanziellen Risiko machen. Vor einer Investition ist eine gründliche Analyse der Lage, Marktsituation und potenziellen Leerstandsrisiken ratsam. Außerdem ist es wichtig, die Baurechtslage und eventuelle Renovierungen der Gewerbeimmobilie zu prüfen, da diese Faktoren die Rentabilität beeinflussen können. Zudem sollten potenzielle Investoren die Mietvertragsbedingungen und Laufzeiten sorgfältig prüfen, um langfristige Stabilität zu gewährleisten. Eine Diversifikation des Portfolios durch unterschiedliche Gewerbearten und Mieter kann zusätzlich das Risiko eines dauerhaften Leerstands minimieren.

Immobilienfonds
Junge Frau kauft Immobilienfonds direkt am Smartphone

Die Investition in einen Immobilienfonds wird als indirekte Geldanlage in Immobilien bezeichnet. Immobilienfonds bieten Anlegern eine breite Diversifikation über verschiedene Immobilienklassen, Standorte und Projekte. Anleger sollten die Gebührenstruktur des Fonds sowie die Performancehistorie gründlich prüfen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Der Einstieg ist ab einem geringen Betrag möglich – bei unserem Partner der Union Investment bereits ab 25 Euro monatlich. Für Immobilienfonds spricht vor allem das einfache Handling, denn die Fondsverwaltung übernimmt das komplette Management.


Junge Frau am Taschenrechner
Eigenheim mit Zuschüssen in Form von Münzen

Wie finde ich die passende Immobilie?

Ist die Entscheidung für eine Immobilie als Anlageform erst gefallen, kann die Suche nach einem geeigneten Objekt beginnen. Welche Objekte infrage kommen, richtet sich in erster Linie nach dem verfügbaren Kapital, der erwarteten Rendite und den eigenen Nutzungsvorstellungen. Neben Immobilienportalen sind Immobilienmakler und Banken die geeigneten Anlaufstellen. Mit unserer Immobiliensuche können Sie direkt online nach passenden Objekten suchen. 

Eins der entscheidendsten Kaufkriterien ist die Lage der Immobilie. Die Erreichbarkeit der Immobilie durch öffentliche Verkehrsmittel, Autobahnen oder andere Infrastruktureinrichtungen sind ein wichtiger Faktor, der die Attraktivität für Mieter und zukünftige Käufer beeinflusst. Darüber hinaus spielt die Höhe der Grunderwerbsteuer eine Rolle, die in jedem Bundesland unterschiedlich ist (zwischen 3,5 % und 6,5 %). Im Preis für das Objekt sollte sich die aktuelle Marktsituation widerspiegeln. Zur Beurteilung der Marktlage müssen im Vorfeld Informationen eingeholt werden. Selbstverständlich darf der bauliche Zustand der Immobilie nicht unbeachtet bleiben. Wert steigernd wirkt sich ein wirkungsvoller Einbruchschutz durch zusätzliche Sicherheitsvorrichtungen an Fenstern und Türen aus. Zwingend vorgeschrieben ist darüber hinaus ein Energieausweis.

Besonders gefragt sind derzeit energieeffiziente Neubauten. Bauherren legen damit den Grundstein für eine optimale Ausnutzung der Energieressourcen und leisten einen Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz. Außerdem haben Sie den Vorteil, dass Sie Ihr mögliches zukünftiges Eigenheim direkt nach Ihren Wünschen gestalten können. Spätere Umbaumaßnahmen fallen somit nicht an.


Junge Familie steht vor Ihrem Wunscheigenheim

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Ist der Kaufpreis angemessen?

Bei der Entscheidung für die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage spielt der Kaufpreis eine große Rolle, da er nicht zuletzt die Anfangsrendite bestimmt. In vielen Großstädten Deutschlands kann die Anfangsrendite aufgrund des hohen Kaufpreises der Immobilie gering ausfallen. Langfristig kann es sich durch vielversprechende Zukunftsaussichten durchaus lohnen. Kaufinteressenten sollten sich deshalb nicht die Frage stellen, wie teuer der Standort des Objektes gegenwärtig ist, sondern welches Entwicklungspotenzial vorhanden ist.

Wie können Sie beurteilen ob der Kaufpreis angemessen ist?

Indikator 1: Mietpreismultiplikator

Der Mietpreismultiplikator ist ein Instrument zur Ermittlung der Amortisationszeit eines Immobilienkaufs anhand der Kaltmiete. Er setzt den Kaufpreis in Relation zur erwarteten Jahreskaltmiete und ist die einfachste Methode zur Renditeberechnung bei Immobilien. Ein niedriger Wert ist dabei vorteilhaft, wobei ein Multiplikator zwischen 20 und 30 als Richtwert gilt. In stark nachgefragten Regionen kann jedoch ein höherer Wert die Norm sein.  

Beispielrechnung:
Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete

Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Jahresnettokaltmiete von 20.000 Euro ergibt sich ein Multiplikator von 20 (400.000 / 20.000 = 20).

Dieser Wert sagt aus, dass sich der Kaufpreis einer Wohnung rein aus Mieteinnahmen idealerweise in etwa 20 Jahren amortisiert. Voraussetzung hierfür ist, dass es keinen Leerstand gibt und keine zusätzlichen Kosten für Instandhaltung anfallen. Auch die Ausgaben wie z. B. Kaufnebenkosten werden in die Rechnung nicht miteinbezogen, weshalb der Wert lediglich eine erste Orientierung bietet.

Indikator 2: Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist eine wichtige Kennzahl zur Bewertung der Ertragsaussichten einer Immobilie. Im Gegensatz zur Bruttorendite berücksichtigt sie die Erwerbsnebenkosten, die jährlichen Instandhaltungsrücklagen, Verwaltung sowie nicht umlegbare Nebenkosten. Auf diese Weise ist eine aussagekräftigere Einschätzung der Rendite möglich.

Als Richtwert gilt normalerweise eine Bruttorendite von mindestens fünf Prozent. Da die Nettorendite weitere Kosten berücksichtigt, liegt sie in der Regel darunter und sollte idealerweise etwa 3,5 bis 4 Prozent betragen.

Beispielrechnung:
Nettorendite (in %) = (Jahresreinertrag / Investitionskosten) * 100

Jahresreinertrag = Nettokaltmiete - Verwaltungskosten - Instandhaltungskosten

Investitionskosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten

Bei einer Nettokaltmiete von 20.000 Euro, Verwaltungskosten von 500 Euro, Instandhaltungskosten von 700 Euro, einem Kaufpreis von 400.000 Euro und Kaufnebenkosten von 40.000 Euro ergibt sich eine Nettorendite von 4,3 %.

Formel zur Berechnung der Nettomietrendite

Finanzierung der Immobilie

Die wenigsten Anleger können einen Immobilienerwerb direkt aus der eigenen Tasche bezahlen. Im Regelfall benötigt man eine Finanzierung über eine Bank. Mit der flexiblen Baufinanzierung der PSD Bank Nord können Sie nicht nur selbst genutzte Objekte realisieren, sondern Immobilien auch als Kapitalanlage finanzieren. Sie profitieren von einer langjährigen Zinsbindung, einem Sondertilgungsrecht und einer festen monatlichen Rate. Mit dem Angebotsvergleich der PSD Bank sparen Sie zudem Zeit und finden so die für Sie passende Finanzierung, von über 500 Finanzierungspartnern.

Nutzen Sie den Baufinanzierungsrechner, um eine Indikation über die Konditionen Ihrer Baufinanzierung zu erhalten. Die Baufinanzierungs-Experten der PSD Bank Nord beraten Sie gerne eingehend und finden gemeinsam mit Ihnen die perfekte Finanzierungslösung für Ihr Vorhaben.

Vermietung der Immobilie

Da eine Anlageimmobilie Rendite erwirtschaften muss, spielt die Mieterstruktur eine wichtige Rolle. Bevor Sie ein Einfamilien-, Doppel- oder Mehrfamilienhaus kaufen, erkundigen Sie sich, ob die bisherigen Mieter mit Zahlungen im Rückstand sind, ob die Mieteinnahmen den angestrebten Gewinn abwerfen und inwieweit Mieterhöhungen in der Zukunft durchgesetzt werden können. Planen Sie den Kauf einer Immobilie mit Leerstand, überprüfen Sie die ortsüblichen Mietkonditionen und entscheiden auf der Basis der vorliegenden Zahlen, ob ein Kauf infrage kommt. Auch ein Blick auf die bisherige Miethistorie und entsprechende Mieterfluktuation kann sich lohnen, um die Attraktivität der Immobilie besser einordnen zu können.

Immobilien als Altersvorsorge

Sie möchten mit Ihrer Kapitalanlage für später vorsorgen, indem Sie Ihre Immobilie anfangs vermieten und diese später selbst nutzen? Ein regulärer Mietvertrag stößt da schnell an seine Grenzen, denn dieser wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Als Vermieter können Sie dem Mieter zwar mit einer dreimonatigen Frist kündigen (vorausgesetzt der Mieter wohnt noch nicht länger als fünf Jahre in der Wohnung), allerdings nur mit einer guten Begründung, unter die auch Eigenbedarf fällt. Als Vermieter sind Sie verpflichtet darzulegen, warum ein „Eigenbedarf“ an dieser Wohnung besteht. Gründe sind beispielsweise Familienzuwachs, barrierefreie Wohnung als Altersruhesitz nutzen oder gesundheitliche Aspekte. Damit es nicht zu einem Rechtsstreit kommt, können Sie bereits vorab schriftlich festhalten, ab wann Sie die Immobilie selbst nutzen möchten. So weiß der künftige Mieter direkt, worauf er sich einlässt. Bei der Auswahl einer Immobilie als zukünftigen Altersruhesitz ist außerdem die Barrierefreiheit ein entscheidender Faktor. Informationen zu vorhandenen barrierefreien Merkmalen oder Umbaumöglichkeiten sind wichtig, um die Zugänglichkeit und eine komfortable Nutzung der Immobilie im Alter zu gewährleisten.

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